Dynamische Amortisationsrechnung: Beispiel – Immobilienerwerb
Die dynamische Amortisationsrechnung ist ein spezifisches Verfahren, welches der Risikobeurteilung von Investitionen dient.
Die Aufgabe des Verfahrens ist die Ermittlung des Zeitpunktes, zudem der Rückfluss des eingesetzten Kapitals für eine bestimmte Investition plus einer festgelegten Verzinsung erfolgt ist.
Dynamische Amortisationsrechnung: Kapitalwertmethode
Die Kapitalwertmethode ermittelt für eine Investition den Kapitalwert. Dieser wird als abgezinster Betrag jeglicher Ein- und Auszahlungen im Zusammenhang mit der Investition dargestellt.
Liegt der Kapitalwert im positiven Bereich (größer 0), lohnt sich die Investition. Eine “Investition” kann zum Beispiel eine Maschine, Wertpapiere, Immobilien, Wertpapiere oder ganze Unternehmen sein. Alle lassen sich durch Ein- und Auszahlungen abbilden.
Die Kapitalwertmethode nutzt bei der Berechnung einen Kalkulationszinssatz. Der bildet die beste verfügbare Alternativinvestition ab.
Denn legt ein Investor sein Geld fest auf der Bank an, bekommt er dafür Zinsen in bestimmter garantierter Höhe. Der Investitionsverlauf lässt sich mithilfe der Angabe aller (geplanten) Einzahlungen und Auszahlungen in den entsprechenden Perioden (zum Beispiel Geschäftsjahre) darstellen.
Mehr zum Thema: Kapitalwert berechnen
Beispiel: Dynamische Amortisationsrechnung und Immobilienerwerb
Zum Ende des Jahres 2011 kauft Herr Mustermann eine Immobilie zum Preis von 200.000 Euro von einem Immobilienunternehmen. Dabei hat er eine kurzfristige Kapitalanlage im Sinn.
Herr Mustermann rechnet aufgrund der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt in den nächsten 24 Monaten mit einem Verkaufspreis von 220.000 Euro.
Als Kalkulationszinssatz werden 3% festgelegt. Das ist der allgemein übliche Zinssatz, zudem Herr Mustermann Geld aufnehmen oder anlegen kann.
Beachtenswertes zum Kalkulationszinssatz: Als Investor geht man mit einer Immobilie gegebenenfalls ein höheres Risiko als mit einer Bankanlage ein.
Denn ob die Immobilienpreise wie erwartet wirklich steigen oder ob sich ein Käufer findet, ist nicht geklärt. Herr Mustermann kann daher sogar mit einem Kalkulationszinssatz planen, der über dem allgemeinen (sicheren) Bankzinssatz liegt.
Mehr zum Thema: Investieren in Immobilien
Wie vorteilhaft ist der Immobilienerwerb?
Die Antwort auf die Frage liefert die Anwendung der Kapitalwertmethode. Der Kapitalwert errechnet sich, indem die Investitionszahlung von der Summe der diskontierten Barwerte abgezogen wird.
Zum Verkaufstermin am 31. Dezember 2013 liegt ein abgezinster Barwert der “Zahlungsreihe” in Höhe von 207.820 Euro (220.000 Euro minus 12.180 Euro) vor. Dabei handelt es sich gleichzeitig um die einzige Einzahlung.
Zieht man vom Barwert die Investitionsauszahlung in Höhe von 200.000 Euro ab, ergibt sich ein positiver Betrag und Kapitalwert in Höhe von 7.820 Euro.
Die Investition in die Immobilie ist in diesem Fall empfehlenswert beziehungsweise vorteilhaft, da der Kapitalwert positiv ist. Würde Herr Mustermann die 200.000 Euro verzinst mit 3% bei der Bank anlegen, macht das nach 24 Monaten (eingeschlossen Zinseszins) einen Betrag in Höhe von 212.180 Euro.
Der Verkaufserlös der Immobilie liegt mit 220.000 Euro erheblich darüber.
Eine Bankanlage zu 3% führt unter den gegebenen Bedingungen nicht zu einem besseren Ergebnis als die Investition in die Immobilie.
Berechnung des Kapitalwerts ist ebenso für eine Zahlungsreihe möglich. Dazu wird der Barwert für mehrere Zahlungen ermittelt und kumuliert.
