Annuitätendarlehen: Berechnung, Formel + Checkliste

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist eine häufig genutzte Form der Baufinanzierung, bei der die monatliche Rate, die Annuität, über die gesamte Laufzeit gleichbleibt. Die Annuität setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Zinsen und Tilgung. Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil höher, während der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit stetig zunimmt. Dies liegt daran, dass die Zinsen immer auf die Restschuld berechnet werden, die durch die fortschreitende Tilgung sinkt.

Die Sollzinsbindung beschreibt die Dauer, für die der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist. Annuitätendarlehen können üblicherweise für Laufzeiten mit einer Zinsbindung zwischen 5 und 30 Jahren abgeschlossen werden. Nach Ablauf der Sollzinsbindung muss das Darlehen entweder abgelöst oder eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden.

Für wen ist das Annuitätendarlehen geeignet?

Das Annuitätendarlehen eignet sich besonders für Menschen, die eine langfristige und planbare Finanzierung suchen, zum Beispiel bei einer Baufinanzierung. Dank der konstanten Rate bzw. Annuität bleibt die finanzielle Belastung während der Sollzinsbindung stabil, was das Risiko von Zahlungsschwierigkeiten reduziert. Es ist ideal für Kreditnehmer, die eine Immobilie kaufen oder bauen wollen und dabei auf planbare Kosten und finanzielle Sicherheit angewiesen sind.

Annuitätendarlehen: Berechnung und Formel mit Beispiel?

Für die Berechnung der monatlichen Annuität wird die Kreditsumme, der vereinbarte Zinssatz und die Laufzeit bzw. die Sollzinsbindung herangezogen.

Die monatliche Rate kann sich außerdem ändern, wenn Sie ihren prozentuellen Tilgungsanteil bzw. die anfängliche Tilgung selbst festlegen, wie das nachfolgende Rechenbeispiel zeigt.

Wichtig ist, dass sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil im Laufe der Zeit ändert: Zu Beginn ist der Zinsanteil der Rate höher, weil die Restschuld noch groß ist. Mit jeder getätigten Tilgung sinkt die Restschuld, wodurch sich der Zinsanteil verringert und der Tilgungsanteil zunimmt.

Formel zur Berechnung

Rechenbeispiel:

Sie möchten eine Eigentumswohnung um 400.000 € kaufen und benötigen dafür ein Annuitätendarlehen in der Höhe von 200.000 €. Sie vereinbaren eine Sollzinsbindung für 20 Jahre und einen anfänglichen Tilgungsanteil in der Höhe von 3 %.

Der gebundene Soll-Zinssatz beträgt 3,18 % p. a., der effektive Jahreszins 3,25 % p. a. Die monatliche Rate bzw. Annuität, zusammengesetzt aus Zinsen und Tilgung, beläuft sich auf 1.030 €.

In der folgenden Tabelle sehen Sie einen Auszug aus dem Tilgungsplan für das Darlehen. Dabei können Sie erkennen, dass die Rate bzw. Annuität gleichbleibt, während sich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung mit der Zeit ändert. Je weiter das Darlehen voranschreitet, desto größer wird der Tilgungsanteil an der Annuität.

^[1] 2 Monate Restlaufzeit bis Jahresende

Am Ende der Zinsbindung von 20 Jahren verbleibt eine Restschuld von 33.522 €, die bezahlte Tilgung beläuft sich auf 166.478 € und die gezahlten Zinsen auf 80.221 €.

Bei gleichbleibendem Sollzins würde die komplette Dauer bis zur Abzahlung des Darlehens 22 Jahre und 11 Monate betragen.

Worauf sollte man bei einem Annuitätendarlehen achten?

Ein Annuitätendarlehen bietet viele Möglichkeiten, aber auch einige Tücken. Um langfristig die besten Konditionen zu sichern und Risiken zu minimieren, sollten Sie auf folgende Punkte achten:

1. Angebote sorgfältig vergleichen

• Effektivzins statt Sollzins prüfen: Der Effektivzins bei einem Darlehen gibt die tatsächlichen Kosten an, da er neben den Zinsen auch weitere Kosten wie Vermittlungs- oder Bearbeitungsgebühren berücksichtigt. Achten Sie beim Vergleich unterschiedlicher Angebote daher immer auf den effektiven Zinssatz, nicht nur auf den Sollzins.
• Finanzierungsangebote vergleichen: Nehmen Sie sich Zeit, verschiedene Angebote zu prüfen. Selbst kleine Unterschiede beim Zinssatz können über die Jahre zu erheblichen Einsparungen führen.

2. Passende Sollzinsbindung wählen

• Lange Zinsbindung bei niedrigen Zinsen: Wenn die Bauzinsen gerade niedrig sind und ein Anstieg erwartet wird, empfiehlt es sich, eine lange Sollzinsbindung zu wählen. Damit sichern Sie sich einen günstigen Zinssatz für einen längeren Zeitraum, z. B. für 15 oder 20 Jahre.
• Kurze Zinsbindung bei hohen Zinsen: Sind die Zinsen aktuell hoch und es besteht die Aussicht auf fallende Zinsen, kann eine kürzere Zinsbindung sinnvoll sein. So können Sie später bei der Anschlussfinanzierung von einem niedrigeren Zinssatz profitieren.

3. Annuität und Laufzeit richtig festlegen

• Hohe Annuität für schnelle Entschuldung: Eine höhere Tilgung führt dazu, dass die Restschuld schneller abgebaut wird und insgesamt weniger Zinsen anfallen. Planen Sie aber realistisch: Eine hohe Rate bedeutet auch eine höhere monatliche Belastung.
• Finanziellen Spielraum beachten: Nutzen Sie einen Haushaltsplan, um Ihre Möglichkeiten bei der Tilgung realistisch einzuschätzen. Berücksichtigen Sie dabei auch zukünftige Ausgaben wie Renovierungen oder unvorhergesehene Ereignisse, um Ihre monatliche Rate nicht zu hoch anzusetzen.

4. Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel vereinbaren

• Option auf Sondertilgungen: Einige Darlehen bieten die Möglichkeit, jährlich Sondertilgungen zu leisten, ohne zusätzliche Kosten. Das hilft, die Restschuld schneller zu verringern und die Laufzeit zu verkürzen. Es kann jedoch auch sein, dass für ein Sondertilgungsrecht zusätzliche Gebühren anfallen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel zur Vorfälligkeitsentschädigung.
• Flexibilität durch Tilgungssatzwechsel: Ein flexibler Tilgungssatzwechsel ermöglicht es, die monatliche Rate an veränderte finanzielle Situationen anzupassen, z. B. bei Arbeitslosigkeit oder Gehaltskürzungen. Achten Sie darauf, dass diese Option im Vertrag festgehalten wird.

5. Eigenkapital sinnvoll einsetzen

• Hoher Eigenkapitalanteil reduziert Zinsen: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger sind in der Regel die Zinsen und umso kürzer ist die Laufzeit des Darlehens. Sparen Sie genügend Eigenkapital an, bevor Sie ein Darlehen aufnehmen, um die Gesamtkosten zu senken.

Vorteile und Nachteile von Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen bietet viele Vorteile, insbesondere für die langfristige und planbare Baufinanzierung. Dennoch gibt es auch einige Nachteile, die berücksichtigt werden sollten.

Vorteile von Annuitätendarlehen

• Planungssicherheit: Gleichbleibende monatliche Rate und Zinssatz sorgen für finanzielle Stabilität während der Sollzinsbindung.
• Kein Zinsänderungsrisiko: Annuitätendarlehen erlauben es, einen günstigen Zinssatz über viele Jahre hinweg zu sichern.
• Steigende Tilgung, sinkende Zinsen: Im Laufe der Zeit steigt der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt, was den Schuldenabbau beschleunigt.
• Sondertilgungen: Viele Banken erlauben eine vorzeitige Tilgung, um die Restschuld schneller zu reduzieren und Zinsen zu sparen.
• Anpassung der Tilgung: Gegebenenfalls erlaubt das Darlehen Flexibilität durch die Möglichkeit, die Tilgung während der Laufzeit anzupassen.

Nachteile von Annuitätendarlehen

• Hohe Gesamtkosten: Lange Laufzeiten können zu erheblichen Zinskosten führen, insbesondere, wenn der Zinssatz durch das aktuelle Marktumfeld beim Vertragsabschluss relativ hoch ist.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Wird das Darlehen vor Ablauf der Sollzinsbindung vorzeitig zurückgezahlt, können hohe Gebühren anfallen.
• Eingeschränkte Flexibilität: Änderungen an der Laufzeit oder den Tilgungsbedingungen sind meist nur durch vertragliche Regelungen möglich.
• Risiko bei Anschlussfinanzierung: Besteht nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld, kann die Anschlussfinanzierung teurer werden, wenn die Zinsen steigen.

Kann man Annuitätendarlehen vorzeitig kündigen?

Sofern Sie nicht von Ihrem gesetzlichen Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss Gebrauch machen, ist eine vorzeitige Kündigung vor Ablauf der Zinsbindung bei einem Annuitätendarlehen grundsätzlich nicht ohne weiteres möglich. Allerdings gibt es Sonderregelungen:

• Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren: Nach 10 Jahren Laufzeit haben Darlehensnehmer gemäß § 489 BGB das Recht, das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen. Dies kann besonders vorteilhaft sein, wenn die Zinsen gesunken sind und eine Umschuldung auf einen günstigeren Zinssatz Sinn macht.
• Bei besonderen Umständen wie dem Verkauf der Immobilie ist eine Kündigung unter bestimmten Bedingungen möglich, allerdings oft mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Gibt es Alternativen zum Annuitätendarlehen?

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es weitere Arten von Darlehen, die sich in ihren Konditionen unterscheiden:

• Volltilgerdarlehen: Bei einem Volltilgerdarlehen wird das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung komplett zurückgezahlt, wodurch keine Anschlussfinanzierung notwendig wird. Bei dieser Art von Darlehen sind jedoch die Raten höher und eine besonders gute Bonität des Kreditnehmers vorausgesetzt.
• Tilgungsdarlehen: Bei dieser Art von Darlehen bleibt der Tilgungsanteil konstant, während der Zinsanteil mit der sinkenden Restschuld abnimmt. Die Rate bzw. Annuität verändert sich also mit der Zeit, die Rate wird mit zunehmender Laufzeit und abnehmender Restschuld immer kleiner.
• Hypothekendarlehen: Der Hauptunterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und einem Hypothekendarlehen liegt in der Besicherung. Während ein Annuitätendarlehen meist durch eine Grundschuld abgesichert wird, wird ein Hypothekendarlehen mit einer Hypothek besichert. Heute wird meist die Grundschuld als Grundpfandrecht bevorzugt, da sie flexibler ist und nicht direkt an eine Forderung gebunden ist. Trotz dieser Unterschiede wird der Begriff „Hypothekendarlehen“ oft synonym für grundschuldbesicherte Darlehen verwendet. Mehr dazu finden Sie in unserem Artikel über Hypothekendarlehen.