Hauskauf ohne Eigenkapital: Vor- & Nachteile der Vollfinanzierung

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, verfügen Sie eventuell nicht über Eigenkapital. Allerdings raten die meisten Experten und Banken dazu, möglichst keine Finanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen, wenn es um den Kauf einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung geht. Doch ist dieser Ratschlag immer richtig?

In unserem Beitrag erfahren Sie, ob es grundsätzlich möglich ist, einen Hauskauf ohne Eigenkapital durchzuführen. Wir gehen darauf ein, worum es sich bei einer Vollfinanzierung handelt und welche Voraussetzungen an diese Baufinanzierung geknüpft sind. Darüber hinaus erfahren Sie etwas zu den Vor- sowie Nachteilen einer Vollfinanzierung. Wir geben Ihnen Tipps, worauf Sie bei der Finanzierung ohne Eigenkapital achten sollten.

Ist es möglich ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen?

Der Hauskauf ist grundsätzlich ohne Eigenkapital möglich, da es den Verkäufer in der Regel nicht interessiert, in welcher Form der Kaufpreis bezahlt wird. Wichtig ist lediglich, dass der Käufer dazu in der Lage ist, den vereinbarten Preis aufzubringen. Aber auch bei der Immobilienfinanzierung gibt es nach wie vor die Option, diese ohne Eigenkapital durchzuführen.

Allerdings ist das Angebot eingeschränkt. Bei Weitem nicht alle Banken sind bereit, das mit der Finanzierung ohne Eigenkapital verbundene, höhere Risiko in Kauf zu nehmen. Darüber hinaus ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in der Summe oft nicht empfehlenswert, worauf wir im weiteren Verlauf des Beitrages näher eingehen werden.

Was ist die Vollfinanzierung?

Von einer Vollfinanzierung wird in der Regel gesprochen, wenn der Kunde kein Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbindet. Das bedeutet, dass die Bank den vollen Kaufpreis inklusive der anfallenden Nebenkosten beim Kauf durch den Kredit finanziert. Zu den Nebenkosten zählen insbesondere:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Maklergebühren

Alternativ wird die Vollfinanzierung öfter als 110%-Finanzierung bezeichnet, weil nicht nur der Kaufpreis finanziert wird, sondern ebenfalls die Nebenkosten. Diese Nebenkosten machen oftmals im Schnitt rund zehn Prozent des Kaufpreises der Immobilie aus und müssen in der Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden.

Was sind die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung?

Nicht alle Banken sind dazu bereit, ihren Kunden eine Vollfinanzierung zur Verfügung zu stellen und den Kauf der Immobilie ohne Eigenmittel zu finanzieren. Manche Bank lehnt einen Kredit zur Vollfinanzierung ab, bei anderen Kreditinstituten müssen Sie zumindest einige Voraussetzungen erfüllen, um den Hauskauf ohne Eigenkapital zu finanzieren.

Das sind insbesondere die folgenden Voraussetzungen:

• Kein negativer Eintrag in der Schufa: Eine Vollfinanzierung als Immobilienfinanzierung erhalten Sie meistens nur unter der Voraussetzung, dass Sie keinen negativen Eintrag in der Schufa haben.
• Gutes Verhältnis von Einnahmen zu Ausgaben: Ein gutes Verhältnis zwischen Ihren regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben sollten Sie nachweisen. Zu hohe Fixkosten könnten Ihnen im Weg stehen.
• Sehr gutes und sicheres Einkommen: Sie sollten ein stabiles Einkommen aufweisen. Ein Arbeitsvertrag ist essenziell – vor allem ein unbefristeter Arbeitsvertrag ist gern gesehen.
• Guter Zustand und sehr gute Lage der Immobilie: Darüber hinaus sollte die Immobilie einen guten Zustand haben und sich in einer sehr guten Lage befinden. Für die Bank ist das wichtig, da eine Finanzierung ohne Eigenkapital ein höheres Risiko beinhaltet, sodass zumindest die Wahrscheinlichkeit gering sein sollte, dass die Immobilie an Wert verliert.

Kann ich mir ein Haus ohne Eigenkapital leisten?

Ob Sie sich ein Haus ohne Eigenapital leisten können oder nicht, hängt vor allem von der Höhe der Darlehenssumme sowie Ihren finanziellen Verhältnissen ab. Bedenken Sie bitte, dass Sie nicht nur den Kaufpreis für die Immobilie finanzieren müssen, sondern ebenso die Kaufnebenkosten. Haben Sie zum Beispiel ein frei verfügbares Einkommen in Höhe von 1.600 Euro und beläuft sich die Kreditrate auf monatlich 1.000 Euro, wäre eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital unter diesen Voraussetzungen relativ stabil.

Wie viel Kredit bekommt man ohne Eigenkapital?

Welchen Kreditbetrag Sie ohne Eigenkapital im Rahmen einer Vollfinanzierung erhalten, hängt von Ihren wirtschaftlichen sowie finanziellen Verhältnissen und Ihrer Bonität ab. Sie haben zum Beispiel die Möglichkeit, mittels eines Kreditrechners zu ermitteln, welchen Darlehensbetrag Sie sich auf Basis einer bestimmten, monatlichen Kreditrate leisten können.

Wissen Sie zum Beispiel, dass Sie im Monat 1.200 Euro für den Immobilienkredit aufwenden können und die Bank einen Zinssatz von beispielsweise 3,9 Prozent veranschlagt? Dann können Sie auf dieser Basis unter Einbezug der anfänglichen Tilgung berechnen, welche maximale Darlehenssumme Sie sich leisten können. Diese wiederum stellt das absolute Limit für den möglichen Kaufpreis nebst der anfallenden Nebenkosten dar.

Was sind die Vorteile einer Vollfinanzierung?

Im Folgenden möchten wir einige Vorteile aufführen, die eine Vollfinanzierung beinhalten kann:

• Keine eigenen Ersparnisse einsetzen
• Sie können das Eigenheim sofort kaufen und einziehen
• Verfügen Sie über Kapital, können Sie dieses unter Umständen besser renditestark anlegen
• Vollfinanzierung kann sich bei geringen Zinsen lohnen, statt erst über Jahre Kapital anzusparen
• Vorteil für Vermieter: Umso weniger Eigenkapital eingesetzt wird, desto höher fällt die Rendite aus

Was sind die Nachteile und Risiken einer Vollfinanzierung?

In der Regel überwiegen die Nachteile und Risiken einer Vollfinanzierung gegenüber den Vorteilen. Somit sollten Sie vor allen Dingen die folgenden Nachteile kennen:

• Bank verlangt einen höheren Zinssatz
• Höhere monatliche Rate als mit Eigenmitteln
• Eventuell längere Laufzeit des Kredites
• Selbstständige und Freiberufler erhalten seltener eine Vollfinanzierung
• Größere Wahrscheinlichkeit der Ablehnung des Kreditantrages

Tipps für die Finanzierung eines Hauses ohne Eigenkapital

Falls Sie sich dafür entscheiden, Ihr Haus ohne Eigenkapital zu finanzieren, sollten Sie einige Punkte beachten. Dabei helfen Ihnen die Tipps, die wir im Folgenden nennen.

1. Vergleichen Sie die Angebote: Auch wenn nicht alle Banken eine Vollfinanzierung offerieren, so gibt es dennoch mehrere Kreditinstitute, die einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zustimmen. Deshalb ist es wichtig, die Angebote zu vergleichen. Schon bei einigen Zehntel-Prozent Unterschied beim Zinssatz sparen Sie teilweise viele Zinskosten ein.
2. Berechnen Sie Ihr frei verfügbares Einkommen: Vor Inanspruchnahme einer Vollfinanzierung sollten Sie die monatliche Kreditrate und vor allem Ihr frei verfügbares Einkommen ermitteln. Ist die Darlehensrate niedriger als Ihr freies Einkommen inklusive eines Abschlags als Risikopuffer, steht der Finanzierung aus finanzieller Sicht nichts entgegen.
3. Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie: Da die Genehmigung einer Vollfinanzierung seitens der Bank auch von der Lage und dem Zustand der Immobilie abhängt, sollten Sie vorab ermitteln, welchen aktuellen Wert Ihr Haus hat. Daraus können Sie zumindest ansatzweise ableiten, ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital infrage kommt.
4. Bitten Sie um eine Finanzierungsbestätigung: Es ist von Vorteil, wenn Sie von der Bank eine Finanzierungsbestätigung erhalten. Das ist eine formlose Zusage, dass die Finanzierung der Immobilie voraussichtlich genehmigt wird. Diese Bestätigung legen Sie dem Verkäufer des Objektes vor, weil das Ihre Chance erhöht, den Zuschlag für das Haus zu erhalten.
5. Denken Sie über eine spätere Finanzierung nach: Da die Vollfinanzierung meistens mehr Nachteile als Vorteile hat, sollten Sie in Erwägung ziehen, noch einige Jahre mit dem Hauskauf zu warten. In dieser Zeit haben Sie die Möglichkeit, Eigenkapital anzusparen, um vielleicht in drei oder vier Jahren keine Vollfinanzierung mehr in Anspruch nehmen zu müssen.

Gibt es Alternativen zur Finanzierung ohne Eigenkapital?

Die beste Alternative zur Finanzierung ohne Eigenkapital ist es naturgemäß, dass Sie zuvor die Möglichkeit hatten, Eigenmittel anzusammeln und dieses in die Baufinanzierung einbinden. Da dies gerade für jüngere Familien oft nicht möglich ist, kommen eventuell staatliche Förderprogramme infrage, die in manchen Bundesländern zur Verfügung gestellt werden. Darüber hinaus gibt es weitere Alternativen zur Vollfinanzierung ohne Eigenkapital, insbesondere:

• Crowdfunding (Geld sammeln von Privatpersonen über ein Portal)
• Arbeitgeberdarlehen
• Kredit von privaten Investoren
• Mietkauf

Durchaus beliebt als Alternative zur Finanzierung ohne Eigenkapital ist der sogenannte Mietkauf. Es handelt sich dabei um einen Mix aus Mieten und Kaufen der Immobilie. Der Mietkauf beinhaltet, dass Sie während der Laufzeit des Vertrages Miete zahlen, die – komplett oder meistens teilweise – auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird, sodass Sie keine Eigenmittel benötigen.