Räumungsklage: So werden Sie Mieter los!

Einer Räumungsklage ist in der Regel die letzte Alternative, die Vermietern zur Verfügung steht, sollten Mieter die Wohnung nicht freiwillig verlassen. Juristisch einfach ist die Klage allerdings nicht und mit Kosten verbunden, sodass sich Vermieter diesen Schritt gut überlegen sollten.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was eine Räumungsklage ist und unter welchen Voraussetzungen sie eingereicht werden kann. Wir nennen typische Gründe für eine Räumungsklage, wie sich der Ablauf gestaltet und welche Kosten damit in Verbindung stehen. Darüber hinaus gehen wir auf die Fristen ein und erklären, über welchen Zeitraum hinweg sich Räumungsklagen erstrecken können.

Was ist eine Räumungsklage?

Bei der Räumungsklage handelt es sich um ein juristisches Verfahren, dessen Basis vor allem der § 940a der Zivilprozessordnung (ZPO) ist. Eingeleitet wird die Klage von Vermietern, die dadurch erreichen möchten, dass Mieter die Wohnung verlassen. Grund dafür ist, dass die Mieter ihre Vertragspflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt haben. Gleichzeitig handelt es sich bei einer Räumungsklage um die letzte Eskalationsstufe, die einem Vermieter zur Verfügung steht. Die Klage folgt einem bestimmten Ablauf, bis tatsächlich die Räumung der Wohnung vorgenommen wird.

Wann kann man eine Räumungsklage einreichen?

Es gibt mehrere Gründe, bei deren Vorliegen es in der Praxis häufig vorkommt, dass Vermieter gegenüber dem Mieter eine Räumungsklage einreichen. Die häufigsten Gründe sind:

• Mietrückstand
• Vertragsverletzung
• Fortbestehender Hausfriedensbruch
• Vermieter macht Eigenbedarf geltend

Der häufigste Grund für eine Räumungsklage ist der Mietrückstand. Wenn Mieter in großem Umfang und mehrfach mit ihren Mietzahlungen in Verzug sind, hat der Vermieter ein Kündigungsrecht. Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht freiwillig aus, kann das Mittel der Räumungsklage genutzt werden. Ebenfalls kann die Räumungsklage damit begründet werden, dass der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat und dieser rechtens ist.

Wie läuft die Räumungsklage ab?

Die Räumungsklage hat einen bestimmten Ablauf, der standardmäßig erfolgt. Dieser besteht aus den folgenden Schritten:

1. Abmahnung
2. Kündigung
3. Räumungsklage
4. Reaktion der Mieter
5. Gerichtsverfahren
6. Urteil

Im ersten Schritt mahnt der Vermieter seinen Mieter in der Regel ab, wenn dieser zum Beispiel seiner Verpflichtung zur Mietzahlung nicht nachkommt. Ist die Abmahnung erfolglos, spricht der Vermieter seinem Mieter die Kündigung aus. Je nach Schwere des Vergehens kann es sich um eine fristlose oder um eine ordentliche Kündigung handeln. Reagiert der Mieter nicht, darf der Vermieter seinen Räumungsanspruch durchsetzen.

Antwortet der Mieter auf die zugestellte Räumungsklage nicht, erhält der Vermieter relativ zeitnah einen Räumungstitel. Sollte sich der Mieter hingegen wehren, kommt es zu einem Gerichtsverfahren. Dort wird seitens des Gerichts geprüft, ob der Räumungsanspruch berechtigt ist. Sollte das der Fall sein, ergeht ein entsprechendes Urteil und der Vermieter erhält einen Räumungstitel.

Wie reicht man die Räumungsklage richtig ein?

Zum korrekten Einreichen der Räumungsklage ist es neben der Tatsache wichtig, dass die Klageschrift beim Amtsgericht einzureichen ist, dass die Klage mehrere Angaben enthält. Das sind im Wesentlichen:

• Name des Klägers sowie des Beklagten
• Begründung der Räumungsklage
• Stellungnahme des Vermieters
• Anschrift des Gerichts
• Vollständige Anschrift des Vermieters
• Unterschrift des Vermieters mit Datum und Ort
• Genaue Bezeichnung der zu räumenden Wohnung

Was passiert, wenn man eine Räumungsklage hat?

Mieter haben mehrere Möglichkeiten, auf eine Räumungsklage zu reagieren. Dazu gehört auch, diese zu ignorieren, was jedoch das relativ schnelle Durchsetzen der Räumung zur Folge haben wird. Legt der Mieter hingegen Widerspruch ein, kommt es in der Regel zu einem Gerichtsverfahren. Das Gericht stellt fest, ob ein entsprechender Titel ausgestellt wird und die Räumungsklage somit berechtigt ist.

Der Vermieter hat mit einem solchen Titel das Recht, die Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher durchsetzen zu lassen. Man bezeichnet dies als Zwangsräumung. Diese ist unter der Voraussetzung möglich, dass der Mieter trotz eines bestehenden Räumungstitels nach wie vor die Wohnung nicht verlassen möchte. In dem Fall legt der Gerichtsvollzieher einen Termin fest, bis zu dem die Mietwohnung spätestens geräumt werden muss. Falls der Mieter Widerstand leistet, kann dies auch unter Zuhilfenahme der Polizei geschehen.

Was kostet eine Räumungsklage und wer zahlt?

Eine Räumungsklage ist unter Umständen mit relativ hohen Kosten verbunden, weshalb sich Vermieter diesen Schritt gut überlegen sollten. Da er jedoch oft das letzte Rechtsmittel des Vermieters ist, führt kein Weg daran vorbei. Die Kosten setzen sich vor allem aus den folgenden Komponenten zusammen:

• Anwaltskosten
• Gerichtskosten
• Räumungskosten

Basis für die Berechnung und Höhe der Kosten ist der Streitwert. Dieser hängt von der jährlichen Nettokaltmiete ab. Zunächst muss der Vermieter diese Kosten selbst tragen, kann sie allerdings anschließend vom Mieter zurückfordern.

Kostenspartipps für die Räumungsklage

Leider gehen mit der Räumungsklage oft einige Kosten einher, die zusätzlich zu dem Mietrückstand anfallen. Grund genug, den Mieter jetzt schnellstens loszuwerden, damit die Wohnung zügig wieder neu vermietet werden kann. Damit die Sache nicht unnötig teuer wird, sollten Vermieter die folgenden Tipps kennen:

Tipp 1: außergerichtliche Einigung

Ja, der Mieter muss für die Kosten der Räumung aufkommen, wenn der Vermieter den Räumungsprozess gewinnt. Doch was, wenn er nicht zahlen kann? Dann bleibt man auf den Kosten sitzen. Daher sollte man lieber überlegen, ob man sich nicht gütlich einigen kann. Die Praxis zeigt, dass die meisten Mieter, die zum Beispiel einem so genannten Räumungsvergleich zugestimmt haben, ohne weitere Komplikationen ausziehen.

Tipp 2: Prozess ohne Anwalt

Wenn man um die Klage nicht herumkommt, sollte man überlegen, ob man unbedingt einen Rechtsanwalt benötigt. Wird der Prozess beispielsweise vor dem Amtsgericht geführt – und das ist bei Wohnungsmietverhältnissen immer der Fall – können Vermieter die Klage auch selbst einreichen und sich im Prozess selbst vertreten.

Sollte sich später herausstellen, dass die Sache zu kompliziert wird, können Vermieter immer noch einen Anwalt hinzuziehen.

Tipp 3: Räumung „Light“

Zieht der Mieter auch nach dem richterlichen Urteil nicht aus, müssen Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Gebühren für den Gerichtsvollzieher und Kosten für Schlüsseldienst, Räumungsdienstleister, die Einlagerung oder Vernichtung von Gegenständen erreichen schnell 4- bis 5-stellige Beträge. Die Summe müssen Vermieter erst einmal vorschießen. Auch hier gilt: Ist bei dem Mieter nichts zu holen, bleibt man auf den Kosten sitzen.

Seit Mai 2013 ist eine kostengünstige Alternative gesetzlich geregelt: Bei der „Berliner Räumung“ verschafft Ihnen der Gerichtsvollzieher den Besitz an der Wohnung indem er den Mieter aus der Wohnung entfernt und notfalls das Schloss auswechseln lässt. Außerdem protokolliert er die vom Mieter zurückgelassenen Sachen und macht Fotos. Das Ausräumen der Wohnung übernehmen Vermieter dann selbst. Das Ganze kostet etwa 400 bis 500 € Vorschuss.

Welche Fristen gelten bei der Räumungsklage?

Im Zusammenhang mit einer Räumungsklage sind bestimmte Fristen zu beachten. Diese betreffen zunächst einmal die Kündigung. Diese kann der Vermieter gegenüber dem Mieter entweder fristlos aussprechen oder sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Im zweiten Fall würde es sich um eine ordentliche Kündigung handeln.

Das Zustellen der Räumungsklage wird erst dann vorgenommen, wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Innerhalb dieses Zeitraums gibt es eine wichtige Frist für den Mieter. Diesem stehen nach dem Ablauf der Kündigungsfrist zwei Wochen zur Verfügung, um sich gegen die Räumungsklage zu wehren.

Die dritte Frist bezieht sich darauf, wie lange der Mieter nach einer erfolgreichen Räumungsklage Zeit hat, das Mietobjekt zu verlassen. Diese Zeitspanne ist im entsprechenden Räumungstitel festgelegt. Für gewöhnlich beläuft sich der Zeitraum auf sechs bis acht Wochen.

Vermieter sollten beachten, dass der Räumungsanspruch binnen dieser Frist entfallen kann. Das ist für gewöhnlich unter der Voraussetzung der Fall, dass der Mieter zum Beispiel den Mietrückstand doch noch begleicht.

Welche Dauer nimmt die Räumungsklage ein?

Im Hinblick auf die Dauer einer Räumungsklage ist in der Praxis immer wieder festzustellen, dass die Zeitspanne relativ groß ist. Sie bewegt sich zwischen zwei Monaten und kann bis zu zwei Jahre einnehmen. Am schnellsten lässt sich die Räumungsklage in der Regel durchsetzen, sollte der Mieter nicht reagieren. In dem Fall gibt es ein sogenanntes Versäumnisurteil, zu dem es im optimalen Fall bereits nach zwei Monaten kommt.

Ein deutlich längerer Zeitraum im Hinblick auf die Dauer der Räumungsklage existiert unter der Voraussetzung, dass es zunächst zur Aufnahme zahlreicher Beweise kommt. Hinzu kommen eventuelle Gutachten, die ebenfalls einen größeren Zeitraum in Anspruch nehmen. Auf diese Weise sind Zeiten von ein bis zwei Jahren zu erklären, die eine Räumungsklage dauern kann.

FAQs zur Räumungsklage