Rendite vom Mietshaus – Faktoren, Berechnung & steuerliche Aspekte

Der Reiz vermieteter Immobilien als Kapitalanlage bzw. Geldanlage ist ungebrochen. Immobilien gelten für viele als ideale Altersvorsorge. Der Blick auf die Wohn- und Gewerbemieten zeigt zudem deutlich, dass die Preise in den Ballungszentren in Deutschland steigen.

Für die Rendite von Mietobjekten werden die jährlichen Ausgaben und Einnahmen miteinander verglichen. Um daraus die Nettorendite zu errechnen, müssen zudem alle Zusatzkosten, wie zum Beispiel Instandhaltungskosten, berücksichtigt werden.

In diesem Artikel sollen die Grundlagen und Besonderheiten rund um den Bereich von Immobilienrenditen aus Mietshäusern behandelt werden. Darunter fallen wichtige Faktoren, Wissenswertes zur Nettomietrendite sowie die Berechnung der Eigenkapitalrendite. Darüber hinaus ist es wichtig, steuerliche Aspekte zu behandeln, die auf dem Immobilienmarkt von zentraler Bedeutung sind.

Wie berechnet sich die Rendite eines Mietshauses?

Um die gesamte Rendite eines Mietshauses zu berechnen, sprich die Gesamtkapitalrendite zu bestimmen, die eine vermietete Immobilie in Geldmitteln abwirft, gibt es nicht die eine Formel. Stattdessen können verschiedene Aspekte des Geschäftes mithilfe unterschiedlicher Maßnahmen bewertet werden.

Häufig verwendete Kennzahlen wie die Bruttorendite und der Mietmultiplikator bieten hier keine nennenswerten Informationen. Sie sollten ausschließlich als Vergleichsoption verwendet werden, um sich einen Überblick zu verschaffen. In der folgenden Auflistung werden die wichtigsten Formeln im Zusammenhang mit der Mietrendite und insbesondere der Gesamtkapitalrendite vorgestellt. Die Gesamtkapitalrendite beschreibt dabei die Verzinsung auf Eigen- und Fremdkapital.

Formeln zur Ermittlung der Rendite eines Mietshauses:

• Nettomietrendite: Immobilienrendite der Nettokaltmiete, unter Berücksichtigung von Kaufnebenkosten und Steuersatz
• Eigenkapitalrendite: Der Durchschnittsertrag eines Jahres auf das selbst eingebrachte Kapital
• Objektrendite: Alle Einnahmen und Ausgaben (Anschaffungskosten, Steuern, Ersparnisse, Mieteinahmen) abzüglich der Finanzierung

Es lohnt sich entsprechend bei der Bewertung der Mietshausrendite verschiedene Faktoren zu berücksichtigen und sich nicht exklusiv auf einen Kennwert zu konzentrieren. Im Folgenden sollen die Bedeutung der Mietshausrendite genauer vorgestellt und die Renditeberechnung im Detail erörtert werden.

Warum die Mietshaus-Rendite von Bedeutung ist

Immobilien unterscheiden sich grundsätzlich wenig von den typischen Finanzprodukten an der Börse, darunter Aktien und Anleihen. Aus einer initialen Investition soll innerhalb einer variablen Zeitspanne Rendite erwirtschaftet werden. Im Gegensatz zu den meisten Wertpapieren steht hinter Immobilien allerdings ein Objekt, mit dem ein Investor einen handfesten Gegenwert verbinden kann.

Da Immobilien anders als viele Wertpapiere direkt mit einer großen Investition einhergehen, muss die zu erwartende Rendite im Vorfeld klar kalkuliert werden. Ansonsten passiert es schnell, dass sich ein Investor finanziell überhebt.

Faktoren bei der Mietshaus Rendite

Wichtige Faktoren bei der Ermittlung der Rendite eines Mietshauses sind der Schlüssel zu einem renditeorientierten Investment in Immobilien. „Betongold” bietet andere Herausforderungen und Chancen als ein Aktien- oder Anlagenhandel. Entsprechend sollte der Privatanleger immer die folgenden Punkte im Auge behalten.

Was sind Kaufnebenkosten?

Nebenkosten dürfen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie nicht vernachlässigt werden. Sie sind nicht unerheblich und machen gut und gerne 13 – 14 % des Kaufpreises aus. Kostet entsprechend eine finanzierte Immobilie 600.000 €, dann müssen zusätzliche Nebenkosten von gut und gerne 78.000 € einkalkuliert werden. Üblicherweise verlangt ein Kreditgeber, dass die Nebenkosten durch Eigenkapital gedeckt sind.

Typische Nebenkosten bei einer Immobilieninvestition:

• Notar- und Gerichtskosten: In Deutschland ist ein Notar beim Kauf einer Immobilie Pflicht. Entsprechend müssen die Gebühren von ca. 1,5 % des Kaufpreises einkalkuliert werden. Einzelne Positionen der Notarkosten belaufen sich auf die Erstellung eines Kaufvertrages, die Einrichtung eines Notaranderkontos und Grundbucheinträge.
• Maklergebühren: Viele Immobilien werden mithilfe eines Immobilienmaklers erworben, der das Objekt anstelle des Verkäufers vermittelt. Gesetzlich gibt es keine Bestimmungen über die Höhe einer Gebühr. Von Ort zu Ort und Makler zu Makler lassen sich 3 bis 7 % des Kaufpreises als Maklergebühr veranschlagen. Gezahlt werden diese direkt nach Unterzeichnung des Kaufvertrages.
• Grunderwerbsteuer: Auf den Erwerb von Grund fallen in Deutschland Steuern in Höhe von 3,5 bis 6,5 % an. Die jeweilige Höhe ist abhängig vom Bundesland, in dem der Kauf getätigt wird. 2017 erbrachte die Grunderwerbsteuer alleine rund 731 Millionen Euro (1,8 % des Steueraufkommens in Deutschland). Laut Gesetz sind zugleich der Verkäufer und der Käufer Steuerschuldner (§ 13 Nr. 2 GrEStG). Üblicherweise zahlt jedoch der Käufer die Steuer innerhalb eines Monats an das Finanzamt.

Darüber hinaus gelten noch weitere Kosten als Nebenkosten eines Immobilienkaufes. Am Ende des Tages sind alle mit der Immobilie in Zusammenhang stehenden Kosten, die über den Kaufpreis hinausgehen, Nebenkosten. Die obenstehende Liste ist entsprechend nicht erschöpflich, sondern umschließt die wichtigsten Positionen.

Was ist die Nettomietrendite beim Mietshaus?

Auf der Ausgabenseite der Kalkulation einer Immobilienfinanzierung befinden sich sowohl die Anfangsinvestition als auch monatliche Zinskosten und Abtragszahlungen bei einer Fremdfinanzierung, welche den Fremdkapitalzins beinhalten. Hinzu kommen Zusatzkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Das sind beispielsweise Maklerkosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten.

Dem stehen auf der Habenseite monatliche Mieteinnahmen gegenüber sowie der erzielte Preis beim Wiederverkauf, wenn es später dazu kommen sollte. Als Faustformel gilt: Die jährliche Nettokaltmiete plus Zusatzkosten (zum Beispiel durch Fremdfinanzierung) wird mit 100 multipliziert. Anschließend wird dieser Betrag durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt.

Generell gilt: Eine jährliche Nettomietrendite von zumindest 4 oder 5 % sollte der Investor beim Immobilienkauf erzielen. Ansonsten lohnt es sich eher, das Geld anderweitig anzulegen, als sich Fremdkapital für eine Immobilie zu leihen. Wird die Wohnung oder das Haus anschließend verkauft, muss verständlicherweise noch die jährliche Wertsteigerung in die Renditenrechnung miteinbezogen werden.

Was ist die Peterssche Formel?

Viele Nebenkosten können vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden. Dies gilt exklusiv für solche umlagefähigen Kosten, die regelmäßig entstehen. Anderweitige Nebenkosten, seien es Reparaturen, Renovierungsmaßnahmen, Hausverwaltungskosten, Schädlingsbekämpfung und Hausfassadenreinigung trägt der Vermieter. Diese sind nicht umlagefähig. Entsprechend ist es ratsam, wenn nicht unvermeidlich, Rücklagen zu bilden, um diese Ausgaben leisten zu können.

Die Peterssche Formel (benannt nach ihrem Erfinder Heinz Peters) berechnet die nötigen Instandhaltungsrücklagen unter Berücksichtigung einer Nutzungsdauer der Immobilie von 80 Jahren. Laut der Berechnung fallen insgesamt das 1,5-fache der gesamten reinen Herstellungskosten an. Die Kosten für das Grundstück, die Erschließung, der Architekt, die Außenanlagen, die Kaufnebenkosten oder die Gewinnmarge eines Bauunternehmers werden ausgeklammert.

Herstellungskosten von 1.500 € pro Quadratmeter führen entsprechend zu einer monatlichen Rücklage von rund 2,34 € pro Quadratmeter. Bei einer Eigentümergemeinschaft fallen gewöhnlich etwa 34 % dieser Rücklagen auf den Wohnungseigentümer, während der Rest von der Eigentümergemeinschaft getragen wird.

Beispiel zur Berechnung der Nettomietrendite beim Mietshaus oder der Eigentumswohnung

Die oben erwähnte Nettomietrendite gibt Aufschluss über die Rendite aus Mieteinnahmen unter Berücksichtigung von Nebenkosten und Steuern. Sie entwickelt die Bruttomietrendite weiter, die diese sekundären Faktoren ausklammert und entsprechend vorsichtig verwendet werden sollte. Die Bruttomietrendite errechnet sich wie folgt:

Das 100-fache der Jahreskaltmiete, geteilt durch den Kaufpreis.

Das Ergebnis ist ein Prozentsatz, der angibt, wie hoch die Rendite ausschließlich basierend auf der Bruttomiete ist. Beträgt die Miete von vier Wohnungen einer Immobilie beispielsweise je 400 € kalt, beziehungsweise 19.200 € als Jahresmiete, bei einem Kaufpreis von 600.000 € für die Immobilie, dann liegt die Bruttomietrendite bei 3,2 %. Dies klammert alle weiteren Kosten des Vermieters aus. Entsprechend lautet die Formel für die Nettomietrendite:

Das 100-fache der Jahreskaltmiete ohne Bewirtschaftungskosten (nicht umlegbare Nebenkosten), geteilt durch den Kaufpreis, inklusive Kaufnebenkosten.

Im obenstehenden Beispiel mit 19.200 € jährlicher Kaltmiete für vier Wohnungen und einem Kaufpreis von 600.000 € beläuft sich die Nettomietrendite bei 80 € Bewirtschaftungskosten im Monat und Kaufnebenkosten von 78.000 € auf 2,69 %.

Eigenkapitalrendite beim Mietshaus berechnen

Zur Erinnerung: Mit der Eigenkapitalrendite wird der durchschnittliche Jahresreinertrag auf das eingesetzte Kapital (inklusive Zinssatz), unter Berücksichtigung von Einnahmen, Ausgaben und Finanzierung angezeigt. Sie gibt exklusiv Aufschluss über vergangene Zeiten, eine Prognose ist entsprechend nicht effektiv möglich. Die Renditeberechnung lautet wie folgt:

Das 100-fache des Jahresreinertrags nach Steuern, geteilt durch das gebundene Eigenkapital

Beispiel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite beim Mietshaus

Es handelt sich entsprechend um den Anteil des 100-fachen Ertrags am gesamten Eigenkapital. In der Praxis sieht dies wie folgt aus: Ein Mietshaus kostet 600.000 €, der Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung beläuft sich auf 300.000 €, der Anteil Fremdkapital ist identisch. Die Eigenkapitalrendite beläuft sich in diesem Beispiel auf knapp 3,9 %. Dies errechnet sich aus 100*(19.200 € Mietertrag – 7.500 € Zinsen p.a.), geteilt durch 300.000 € Eigenkapital.

Mietshaus Rendite berechnen: Was ist die Objektrendite?

Zur Erinnerung: Bei der Objektrendite handelt es sich um die Summe aller Einnahmen und Ausgaben, abzüglich der Finanzierung. Es lassen sich durch diesen Kennwert verschiedene Objekte miteinander vergleichen. Mithilfe der Objektrendite kann festgestellt werden, welche Immobilie sich am meisten rentiert. Gleichzeitig ist die Objektrendite eine Kennzahl für die Wirtschaftlichkeit des sogenannten Leverage-Effekts. Die Formel der Objektrendite lautet wie folgt:

Jahresreinertrag, abzüglich Unterhaltskosten und Steuerlast

Beispiel zur Berechnung der Objektrendite beim Mietshaus

Am Beispiel einer anderen Mietimmobilie mit einem Jahresreinertrag von 4.440 €, Unterhaltskosten von 420 € und einer Steuerlast von 1.008 € ergibt sich in diesem Fall eine Objektrendite von knapp 3 % eines Eigenkapitals von 100.000 €. Die Steuer ergibt sich aus einem Steuersatz von 40 % bei 1.500 € Abschreibungen (4.400 € – 420 € – 1.500 €).

Steuerliche Aspekte haben Einfluss auf die Mietshaus-Rendite

Steuern wirken sich deutlich auf die Höhe und die Rentabilität der Immobilieninvestition aus. Alleine die Grunderwerbsteuer, die als Nebenkosten auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird, belastet mit einer nicht zu vernachlässigenden Summe. Darüber hinaus macht sich die Steuerlast, wie in den obenstehenden Formeln erkennbar, in der Höhe der Rendite bemerkbar.

Absetzungen für Abnutzung (AfA)

Mithilfe von Absetzungen für Abnutzung (AfA) kann sich ein Investor eine Immobilie auch positiv steuerlich zunutze machen. Die Immobilie kann über die AfA abgeschrieben werden, gleichzeitig können die Zinsen der Finanzierung als Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Das zu versteuernde Einkommen sinkt mit steigenden AfA und Zinsen im Vergleich zu der durch die Mieteinnahmen generierten Nettorenditen. Es lohnt sich hier in der Tat, das Vorhaben mit dem eigenen Steuerberater durchzusprechen.

Worauf muss bei der Rendite vom Mietshaus oder der Eigentumswohnung geachtet werden?

Hohe in Aussicht gestellte Renditen sind nicht in jedem Fall attraktiv. Versprechen von 10 % Rendite oder mehr sind in diesem Zusammenhang keine Seltenheit. Teilweise nutzen die trickreichen Anbieter besondere Fallen, die es zu kennen und damit zu umschiffen gilt.

Die Tricks unseriöser Anbieter:

• Sie rechnen mit der Warmmiete: Bei den oben dargestellten Formeln wird ausschließlich mit der Kaltmiete als Jahresmiete gerechnet. Nutzt man stattdessen die Warmmiete, entstehen deutlich höhere Renditen, die nichts mit der Realität zu tun haben. Ein etwaiger Leerstand wird ebenfalls nicht beachtet. Insbesondere dieser Leerstand kann die Rendite drücken.
• Sie beachten das Hausgeld nicht: Das Hausgeld umfasst alle Kosten, die auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zukommen. Es handelt sich um monatliche Kosten, die in die Berechnung miteinberechnet werden müssen.
• Sie ignorieren die Kaufnebenkosten: Maklergebühren? Notarkosten? Grunderwerbsteuer? Diese Beträge werden gerne unter den Teppich gekehrt. Sie betragen allerdings bis zu 15 % des Kaufpreises.

Was ist die Konsumrendite?

Wenn der Wert der Immobilie real in die Höhe geht, kommt eine Wertsteigerung nur dann zum Tragen, wenn der Eigentümer das Haus verkauft. Viele wollen stattdessen nicht verkaufen, sondern im Alter mietfrei wohnen. Das bringt ihnen eine weitere Rendite: die sogenannte Konsumrendite der Immobilie. Damit bezeichnet man das Gefühl, in den eigenen vier Wänden zu wohnen und dort tun und lassen zu können, was man will. Geld bringt das nicht, aber Zufriedenheit schon. In der Sprache der Ökonomen: Nutzen.

Worauf sollte bei der Objektauswahl geachtet werden?

Grundsätzlich gilt eine ganze Reihe von Faktoren als wichtig, wenn es darum geht, das richtige Objekt für eine Investition auszuwählen. Die Lage, der Preis und die Attraktivität für potenzielle Mieter sind drei der typischen Anhaltspunkte, die dazu zurate gezogen werden. Wie in diesem Artikel deutlich wurde, spielt gleichzeitig die passende Mietshausrendite eine entscheidende Rolle.

Durch Abwägung der verschiedenen Kennzahlen (Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite, Objektrendite) können wichtige, zielführende Erkenntnisse gesammelt werden. Sie geben Aufschluss darüber, ob sich eine Investition in eine Immobilie lohnt. Alternativ kann abgewogen werden, ob ein anderes Investitionsprodukt mehr Rendite verspricht.

Exposé verstehen: Was sind Bruttorendite & Mietmultiplikator?

In einem klassischen Exposé werden Angaben von Bruttorendite und der Mietmultiplikator verwendet. Wie eingangs erwähnt, haben diese Kennwerte zwar ihre Berechtigung, ihnen muss allerdings mit Vorsicht begegnet werden.

Für einen direkten Vergleich mehrerer Immobilien eignen sie sich gut. Zur Einschätzung der tatsächlichen zu erwartenden Rendite sollten stattdessen die in diesem Artikel vorgestellten anderen Formeln genutzt werden.

Fazit zur Rendite vom Mietshaus

Insgesamt lassen sich Immobilien als eine rentable Kapitalanlage und Altersvorsorge feststellen. Vor allem in wirtschaftlich unsicheren Zeiten sind sie interessant für vorsichtige Privatanleger, die über Eigenkapital verfügen und stabile Renditen erzielen möchten. In diesem Artikel wurden ein paar Kennzahlen vorgestellt, die sich dazu eignen, diese Rendite angemessen darzustellen. Durch ihre Verwendung kann abgeschätzt werden, ob sich eine Investition in eine Immobilie rechnet und wie hoch die zu erwartenden Renditeaussichten ausfallen.

In diesem Zusammenhang wurden gleichzeitig verschiedene steuerliche Faktoren berücksichtigt, die in vielen Fällen zur Kalkulation der Mietrendite vergessen werden. Daneben wurde die große Bedeutung der Nebenkosten unterstrichen, die – ignoriert – zu bösen Überraschungen in der Kalkulation führen können.

Zusammengefasst bleibt festzuhalten, dass sich bei einer geringen Rendite, Immobilien im Alter als Altersabsicherung rechnen können und mehr Unabhängigkeit mit sich bringen. Diese Kalkulation muss jeder Anleger am Ende für sich entscheiden. Auf dem Weg bringt ein erfolgreiches Immobilieninvestment schließlich den ein oder anderen Fallstrick mit sich.