Vermietung von Garagen und Stellplätzen – Regelungen für den Mietvertrag

Bei der Vermietung von Garagen oder Pkw-Stellplätzen stellen sich Vermieter und Verwalter oft selbst ein Bein, weil sie die Rechtsfolgen nicht genügend bedenken. Diese können sich völlig unterschiedlich gestalten, je nachdem, ob hierfür ein selbstständiger Mietvertrag geschlossen wurde oder nicht.

Viele Mieter benötigen zu ihren Mieträumen eine Garage oder einen Pkw-Stellplatz. Wenn hier hier etwas angeboten werden kann, steigen die Vermietungschancen beträchtlich. Bei der Vermietung lauern aber Fallstricke, denn nach neuerer BGH-Rechtsprechung liegt im Zweifel ein einheitlicher Mietvertrag vor. Deshalb ist es so wichtig frühzeitig die Weichen im eigenen Sinne zu stellen.

Vertragsfreiheit – selbst die Weichen bei der Vermietung stellen

Viele Vorschriften des Wohnraummietrechts sind für Vermieter zwingend. Deshalb kann zum Beispiel nur unter bestimmten, im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) genau geregelten Voraussetzungen im Mietvertrag vereinbart werden, dass das Mietverhältnis zum Ablauf einer bestimmten Mietzeit ohne Kündigung endet (Zeitmietvertrag).

Dagegen gibt es keine besonderen gesetzlichen Vorschriften für die Vermietung von Garagen und Stellplätzen. Es gelten hier, ähnlich wie bei der Vermietung von Gewerberäumen, nur die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Besonderheiten bestehen für Eigentümer einer Immobilie nur, wenn im jeweiligen Einzelfall ein einheitliches Mietverhältnis, etwa für eine Wohnung und eine Garage vorliegt.

Der Grundsatz der Vertragsfreiheit bei der Vermietung von Garagen und Stellplätzen ermöglicht somit mehr Möglichkeiten für eine ertragreiche Bewirtschaftung der Immobilie. In der Praxis gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten zur Überlassung von Garagen und Stellplätzen, die mit unterschiedlichen Rechtsfolgen verbunden sind:

• Vermietung von Wohn- oder Gewerberaum mit einer oder mehreren Garagen.
• Die Vermietung der Garage bzw. des Stellplatzes erfolgt unabhängig vom bestehenden Wohn- oder Gewerberaummietvertrag.
• Die Garage bzw. der Stellplatz wird an eine Person vermietet, die nicht gleichzeitig Wohn- oder Gewerberaummieter ist.

Die Rechtsfolgen einer einheitlichen Vermietung

Wenn bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags ausdrücklich geregelt wurde, dass zur Mietsache nicht nur die Wohnräume und der Kellerraum gehören, sondern auch ein bestimmter Stellplatz oder eine Garage, liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor. Daraus ergeben sich für Sie folgende rechtliche Auswirkungen:

1. Keine Teilkündigung

Grundsätzlich kann nur das gesamte Mietverhältnis gekündigt werden. Es ist also nicht etwa möglich, eine Teilkündigung über die Garage auszusprechen, weil diese für sich selbst oder Angehörige benötigt wird oder ein anderer Mietinteressent bereit ist, eine höhere Miete dafür zu zahlen (BGH, Urteil v. 12.10.11, VIII ZR 251/10).

Aber: Eine Ausnahme besteht, wenn eine Garage oder ein Stellplatz benötigt wird, weil auf deren Fläche weiterer Wohnraum geschaffen oder neu zu schaffender Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen ausgestattet werden soll. In diesem Fall darf die Garage separat gekündigt werden, wobei eine 3-monatige Kündigungsfrist gilt (§ 573b BGB).

Der Vermieter plant, das Dachgeschoss der Immobilie auszubauen. Die Wohnung soll auch behindertengerecht ausgestattet sein. Um einen Außenaufzug anzubauen, muss eine Garage entfernt werden, die mit dem Gebäude verbunden ist. Auch hier ist eine Teilkündigung des Mietvertrags mit dem betroffenen Wohnraummieter hinsichtlich der Garage zulässig. In diesen Fällen kann bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats die Teilkündigung ausgesprochen werden.

Allerdings: Verzögert sich der Beginn der geplanten Bauarbeiten, kann der Mieter verlangen, dass sich das Mietverhältnis um diesen Zeitraum verlängert. Der Mieter kann auch verlangen, dass die Miete angemessen gesenkt wird. Die Reduzierung hat sich dabei am Nutzwert der Garage zu orientieren.

Um Streit über den Nutzwert der Garage oder den Stellplatz zu vermeiden, empfiehlt es sich, durch Auskünfte bei geeigneten Stellen (Nachbarn, Vermieter- und Mieterorganisationen, Makler) die Miete für eine vergleichbare Garage oder einen ähnlichen Stellplatz zu ermitteln. Auf dieser Grundlage sollten Sie einvernehmlich mit Ihrem Mieter eine reduzierte Miete festlegen.

2. Keine Teilmieterhöhung

Wenn ein einheitliches Mietverhältnis über eine Wohnung und eine Garage oder einen Stellplatz vorliegt, kann nicht nur einseitig die Miete für die Garage erhöht werden. Vielmehr gelten dann insgesamt die Regelungen, die bei Mieterhöhungen beachtet werden müssen. Eine Erhöhung kann also zum Beispiel nur unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel oder auf 3 Vergleichswohnungen begründet werden.

3. „Kauf bricht nicht Miete“

Wenn eine Mietwohnung verkauft wird, tritt der Erwerber an Stelle des Verkäufers als Vermieter in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Folge auch eintritt, wenn eine Wohnung und eine Garage, die aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags vermietet sind, an verschiedene Erwerber verkauft werden (BGH, Urteil v. 28.09.2005, Az. VIII ZR 399/03):

Wenn man an einem solchen geplanten Vertragsabschluss beteiligt ist (zum Beispiel als einer von mehreren Erwerbern), sollte man sich vorsorglich über die genauen Einzelheiten der zusammenhängenden Vermietung informieren.

Vorteile eines einheitlichen Mietverhältnisses

Ein einheitlicher Mietvertrag über eine Wohn- oder Gewerbeeinheit und eine Garage kann in folgenden Fällen sinnvoll sein:

• In der näheren Umgebung, zum Beispiel in ländlichen Räumen, besteht ein ausreichendes Angebot an preisgünstigen Garagen und Stellplätzen sowie öffentlichen Parkmöglichkeiten. Der Mieter hat dann nicht die Möglichkeit, nur das Mietverhältnis über die Garage oder den Stellplatz zu kündigen, um Kosten zu sparen, mit der Folge, dass Vermieter selbst einen Nachmieter suchen müssen.
• Die Gewerbeeinheit verfügt über eine größere Zahl von Stellplätzen, die aufgrund der Lage nicht ohne weiteres an andere Interessenten einzeln zu vermieten sind. Auch in diesem Fall kann der Gewerberaummieter nicht eine Teilkündigung hinsichtlich einzelner Stellplätze aussprechen, um die Miete zu reduzieren.

Mietvertrag über Garagen und Stellplätze: Zweifelsfälle aus der Vermietungspraxis

Bei der Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes an Wohnungsmieter wird häufig nicht geregelt, in welchem rechtlichen Verhältnis die Wohnung und die Garage bzw. der Stellplatz zueinander stehen sollen. Dazu gehören insbesondere folgende Fälle:

1. Spätere Überlassung einer Garage oder eines Stellplatzes an den Wohnungsmieter

Wenn Vermieter dem Wohnungsmieter im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses, zum Beispiel nach einigen Jahren, eine Garage oder einen Stellplatz überlassen, so wird kein separater Garagen- bzw. Stellplatzmietvertrag abgeschlossen, sondern der bestehende Wohnungsmietvertrag ergänzt. Die Garage bzw. der Stellplatz wird dann ein Bestandteil der Mietsache, ohne dass es einer besonderen Regelung bedarf.

2. Garage und Wohnung liegen auf unterschiedlichen Grundstücken

Wenn die Garage und die Wohnung nicht auf demselben Grundstück liegen, kann dies bedeuten, dass zwei eigenständige Verträge unterstellt werden. Es kommt aber auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalls an. Ein eigenständiger Garagenmietvertrag wird in der Regel vorliegen, wenn das Garagengrundstück überwiegend nicht Wohnzwecken dient und die vorhandenen Garagen auch an Personen vermietet werden, die keine Wohnungsmieter sind.

3. Unterschiedliche Vertragslaufzeiten und/oder Kündigungsfristen

Wenn mit dem Mieter vereinbart wurde, dass unterschiedliche Vertragslaufzeiten und/oder Kündigungsfristen für die Garage und die Wohnung gelten sollen, können nach der Rechtsprechung getrennte Verträge vorliegen.

4. Verschiedene Termine für die Zahlung der Wohn- und Garagenmiete

Auch eine vertragliche Regelung, dass die Garagenmiete zu einem anderen Termin als die Wohnungsmiete zu zahlen ist, kann unter Berücksichtigung des Einzelfalles dazu führen, dass 2 Verträge angenommen werden.

5. Im Zweifel liegt ein einheitliches Mietverhältnis über Garage und Wohnung vor

Aus den genannten Beispielfällen folgt, dass nach der Rechtsprechung getrennte Mietverträge über Wohnraum und Garage bzw. Stellplatz nur vorliegen, wenn besondere Umstände des jeweiligen Einzelfalles dafür sprechen. Im Zweifel liegt sonst ein einheitliches Mietverhältnis vor (BGH, Urteil v. 12.10.2011, Az. VIII ZR 251/10).

Getrennte Vermietung einer Garage/eines Stellplatzes an den Wohnungsmieter

Wenn Sie die oben genannten Auswirkungen, die mit einem einheitlichen Mietverhältnis zum Beispiel für eine Garage und einen Stellplatz verbunden sind, vermeiden wollen, sollten Sie bereits bei Vertragsschluss in einem separaten Garagenmietvertrag ausdrücklich regeln, dass die Vermietung der Garage unabhängig von der Vermietung der Wohnung erfolgt. Am besten ist dafür die Verwendung eines separaten Vertragsformulars geeignet.

Möchten Sie kein eigenständiges Formular für die Vermietung der Garage oder des Stellplatzes ausfüllen, sollten Sie, um rechtliche Risiken möglichst zu vermeiden, zumindest eine entsprechende Klarstellung in Ihrem Wohnungsmietvertrag vornehmen.

Die Vermietung der Garage erfolgt unabhängig vom Wohnungsmietvertrag. Eine eigenständige Kündigung des Garagenmietvertrags ist zulässig.

Garagen- oder Stellplatzvermietung an Personen, die keine Wohn- oder Gewerberaummieter sind

Die oben beschriebenen Abgrenzungsprobleme zu einem Wohnraummietvertrag treten nicht auf, wenn die Garagen- oder Stellplätze an Personen vermietet werden, die keine Wohnraummieter sind. Auch hier empfiehlt sich aber der schriftliche Abschluss eines Garagen- oder Stellplatzmietvertrages unter Verwendung eines Musters (siehe Ende dieses Beitrages).

Wenn ein getrenntes Vertragsverhältnis über Wohnraum und Garage bzw. Stellplatz besteht, ergeben sich für Vermieter folgende Auswirkungen:

1. Eigenständige Kündigung des Garagenmietvertrags

Der Garagenmietvertrag kann separat gekündigt werden, ohne dass ein sogenanntes berechtigtes Interesse – also zum Beispiel Eigenbedarf – bestehen muss. Die Angabe eines Grundes im Kündigungsschreiben ist damit folglich nicht notwendig.

2. Kein Räumungsschutz

Der Garagenmieter hat in solchen Fällen auch keinen Räumungsschutz wie ein Wohnungsmieter. Er könnte also die Räumung und Herausgabe der Garage nicht mit einer gerichtlichen Räumungsfrist wegen Alter oder Krankheit verzögern.

3. Kündigungsfristen

Die Fristen zur Kündigung eines eigenständigen Garagen- oder Stellplatzmietvertrags hängen davon ab, ob die Mietsache privat oder gewerblich genutzt wird:

• Eine privat genutzte Garage kann spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden, wenn – wie üblich – eine Monatsmiete vereinbart worden ist.
• Dient dagegen die Garage gewerblichen Zwecken, etwa für das Abstellen eines Firmenfahrzeugs oder zur Lagerung von Waren, so ist eine Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres nur zum Ablauf des nächsten Quartals möglich.

4. Mieterhöhung bzw. Änderungskündigung

Einseitige Mieterhöhungen eines separaten Garagenmietvertrags sind nur zulässig, wenn der Vertrag dies vorsieht. Ohnedies kann die Erhöhungen der Garagen- bzw. Stellplatzmiete trotzdem durchgesetzt werden:

Ein unbefristeter Garagenmietvertrag kann unter Einhaltung der Kündigungsfristen beendet werden (s.o.). Mit dem Ausspruch der Kündigung bietet der Vermieter dem Mieter an, den Mietvertrag zu der gewünschten neuen Miete fortzusetzen.

Alternativ kann man auch vor der Kündigung eine einvernehmliche Änderung des bestehenden Vertrags hinsichtlich der neuen Miete anbieten und darauf hinweisen, dass der Garagenmietvertrag anderenfalls gekündigt wird.

Bei Beendigung eines befristeten Garagenmietvertrags bietet man dem Mieter an, den Vertrag nur zu den gewünschten neuen Bedingungen abzuschließen.

Die wichtigsten Regelungspunkte im Mietvertrag

1. Mietpreis

Die Höhe der Miete für die Garage oder den Stellplatz kann man mit dem Mieter frei aushandeln. Eine ortsübliche Vergleichsmiete, die bei der Festsetzung bzw. Erhöhung einer Wohnraummiete beachtet werden muss, gibt es hier nicht. Vielmehr regeln Angebot und Nachfrage den Preis.

2. Umsatzsteuer

Nur wenn der Mieter die Garage oder den Stellplatz gewerblich nutzt, kann man von der Option zur Umsatzsteuer Gebrauch machen und damit das Mietverhältnis der Umsatzsteuer unterwerfen. Dann haben Sie die Möglichkeit des sogenannten Vorsteuerabzugs und bekommen vom Finanzamt im Rahmen der Umsatzsteuererklärung die Mehrwertsteuer (Vorsteuer) aus Rechnungen für Dienstleistungen an den Garagen und Stellplätzen, zum Beispiel von Handwerkern, erstattet.

Deshalb sollte im Vertrag immer die Möglichkeit vereinbart werden, dem Gewerbemieter die Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.

3. Vertragsdauer

Mietverträge über Garagen oder Stellplätze können auf unbestimmte Zeit oder befristet abgeschlossen werden. Gesetzliche Vorgaben gibt es im Gegensatz zur Überlassung von Wohnraum nicht. Für einen unbefristeten Vertrag spricht, dass man flexibel ist, das heißt bei Bedarf das Mietverhältnis kündigen kann, wenn die Garage oder der Stellplatz anderweitig benötigt wird oder durch eine Änderungskündigung eine Mieterhöhung durchgesetzt werden soll.

4. Zustimmung zur Untervermietung

Bei der Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes sollte man vertraglich festlegen, dass eine Untervermietung oder sonstige Überlassung der Garage bzw. des Stellplatzes nur zulässig ist, wenn Sie als Vermieter vorher schriftlich zustimmen. So hat man die Möglichkeit, rechtlich gegen einen nicht gewollten Gebrauch der Garage oder des Stellplatzes durch eine unbekannte Person vorzugehen.

5. Zulässige Nutzung

In der Praxis ist häufig streitig, ob der Mieter in der Garage oder auf dem Stellplatz auch Fahrräder oder Motorräder abstellen oder dort Werkzeuge, Maschinen oder gar Hausrat lagern darf. Wurde hierzu keine Regelung im Mietvertrag getroffen, gilt im Grundsatz Folgendes:

Dem Mieter ist in jedem Fall verboten, die Garage so zu nutzen, dass die Unterbringung seines Kraftfahrzeugs nicht mehr möglich ist. Die Garage darf also nicht „vollgestellt“ werden. Solange die Unterbringung seines Pkw gewährleistet ist, darf der Mieter auch Motorräder und Fahrräder unterbringen, ebenso Zubehörteile (etwa Winterreifen), nicht aber Hausrat oder gar Unrat.

Etwas anderes gilt für Stellplätze. Da sie keinen abgeschlossenen Raum, sondern lediglich eine ungeschützte abgesteckte Fläche bilden, sind sie grundsätzlich nur für das Abstellen eines PKW geeignet. In anderer Weise darf der Mieter den Stellplatz also nicht nutzen, außer der Vermieter gestattet es ausdrücklich.

Andersherum trifft den Vermieter die Pflicht, für eine verkehrssichere Zufahrt zu sorgen und diese auch sauber und zugänglich zu halten – wobei die Reinigungs- und Streupflichten auch auf den Mieter übertragen werden können.

6. Garagenordnung

Man kann – ähnlich wie bei einer Hausordnung – in einer Garagenordnung Regelungen aufstellen, die im Interesse einer ordnungsgemäßen Nutzung der Garagen- und Stellplätze und der dazu gehörenden Freiflächen wie Zufahrten notwendig sind und von den Mietern eingehalten werden müssen. Erforderlich ist aber, dass die Garagenordnung Bestandteil des Garagenmietvertrags wird.

Inhalt einer Garagenordnung kann zum Beispiel sein:

• Verbot der Lagerung von bestimmten Stoffen, wie etwa Öl,
• Verbot der Benutzung von offenem Licht und Feuer,
• Verbot des Waschens von Fahrzeugen in den Garagen.

7. Reinigungs- und Streupflichten

Entsprechend der Vermietung von Wohnraum können die Garagen- und Stellplatzmieter auch dazu verpflichtet werden, die Reinigungs- und Streupflicht für die Zufahrten und Freiflächen vor den Garagen und Stellplätzen zu übernehmen.

8. Betriebskosten für Garagen und Stellplätze

Der Mieter ist nur zur Zahlung von Betriebskosten für eine Garage oder einen Stellplatz verpflichtet, wenn eine entsprechende konkrete Vereinbarung im Mietvertrag getroffen worden ist. Ansonsten sind mit der Garagen- oder Stellplatzmiete auch anfallende Betriebskosten abgegolten.

Man hat wie bei der Vermietung von Wohn- und Gewerberaum die Möglichkeit, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass sich die Garagenmiete aus einer Grundmiete und den anfallenden Betriebskosten zusammensetzt. Für die Betriebskosten kann auch eine Pauschale festgesetzt werden. Wenn der Mieter Vorauszahlungen auf die anfallenden Betriebskosten zu leisten hat, muss ihm eine Betriebskostenabrechnung erstellt werden (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB).

Wenn man beispielsweise nur eine oder wenige Garagen vermietet, ohne dass die dafür anfallenden Betriebskosten zu einem Objekt mit vermieteten Wohnungen gehören, sollte man nach Möglichkeit eine ausreichende Pauschale vereinbaren, um den mit der Betriebskostenabrechnung verbundenen Aufwand zu vermeiden. In größeren Objekten ist jedoch aus Gründen der Transparenz gegenüber den Mietern zu empfehlen, auch die auf Garagen und Stellplätze anfallenden Betriebskosten konkret abzurechnen.

Checkliste für die Vermietung eines Stellplatzes

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