- Mietminderung – eine Zusammenfassung
- Was versteht man unter Mietminderung?
- Recht auf Mietminderung: Wann darf ich die Miete kürzen?
- Voraussetzungen: Wann ist die Mietminderung zulässig?
- Ablauf: Wie mindere ich die Miete erfolgreich?
- Beispiele: Welche Gründe rechtfertigen eine Mietminderung?
- Höhe der Mietminderung: Wie stark darf ich die Miete kürzen?
- Mängelanzeige für Mietminderung schreiben – was gehört hinein?
- Wie lange darf man die Miete kürzen?
- Darf der Vermieter eine Mietminderung ablehnen?
- Wie gehen Vermieter gegen eine unberechtigte Mietminderung vor?
- Welche Pflichten haben Vermieter bei einer legitimen Mietminderung?
- Kann die Mietminderung nachträglich erfolgen?
- FAQs zum Thema Mietminderung
Es gibt in gemieteten Wohnungen häufiger Schäden, welche die Qualität beeinträchtigen. Das können zum Beispiel Schimmel an den Wänden oder ein längerer Ausfall der Stromversorgung sein. In diesen und anderen Situationen haben Mieter das Recht, den Mangel anzuzeigen und bis zur Behebung eine Mietminderung vorzunehmen.
In unserem Beitrag erfahren Sie, was man unter einer Mietminderung versteht und wann für Mieter das Recht existiert, die Miete zu kürzen. Wir gehen ferner darauf ein, wie das Kürzen der Miete abläuft, ob Vermieter eine Mietminderung ablehnen können sowie, wie hoch die Minderung der Miete durch den Mieter ausfallen darf.
Was versteht man unter Mietminderung?
Die Mietminderung ist ein Recht des Mieters, seine Miete bei bestehenden Mängeln in der Wohnung zu mindern. Die Mietkürzung soll dem Mieter die Beeinträchtigung durch einen Mangel oder fehlende Eigenschaften zumindest finanziell ausgleichen bzw. dafür entschädigen.
Mieter können allerdings nicht komplett frei entscheiden, wie hoch die Mietminderung ausfällt, sondern diesbezüglich gibt bestimmte Werte zur Orientierung. Handelt es sich zum Beispiel um Schimmelbefall im Badezimmer, darf deshalb die Miete nicht um 80 Prozent oder noch mehr gekürzt werden.
Die Miete reduziert sich demnach anteilig für den Zeitraum, in dem die Nutzung der Mietsache eingeschränkt ist.
Recht auf Mietminderung: Wann darf ich die Miete kürzen?
Gemäß § 536 BGB entsteht das Recht auf Mietminderung bei einem Mangel in dem Objekt, der ihre Tauglichkeit mindert. Dies gilt unabhängig von dem Zeitpunkt: Die Miete darf gemindert werden, wenn sich der Mangel bei Einzug herausstellt (und von der vertraglichen Zusicherung abweicht) oder während des Mietverhältnisses entsteh.t
Es gibt im Wesentlichen zwei Situationen, in denen Sie als Mieter eine Mietminderung durchführen können:
- Eingeschränkte Nutzung der Mietsache aufgrund eines allgemeinen Mangels
- Bestimmte Eigenschaften der Wohnung entsprechen nicht der Zusicherung im Mietvertrag.
Unter diesen Voraussetzungen haben Sie als Mieter das Recht auf eine Mietminderung. Damit ist gemeint, dass die übliche Miete für einen bestimmten Zeitraum reduziert werden darf.
Voraussetzungen: Wann ist die Mietminderung zulässig?
Eine Mietminderung ist immer dann gerechtfertigt, wenn Mängel an der Mietsache (Wohnung, Haus, Garage etc.) ihre Gebrauchstauglichkeit und damit die Wohnqualität deutlich einschränken. Zudem ist eine Mietminderung nur legitim, wenn die folgenden Randbedingungen erfüllt sind:
- Die auslösenden Mängel oder Schäden müssen neu entstanden sein. Was dem Mieter also schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags bekannt war, rechtfertigt keine Mietminderung (§ 536b BGB).
- Der Mangel muss in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen. Mieter dürfen ihn also nicht selbst herbeiführen – beispielsweise durch vertragswidrige Nutzung. Genauso wenig darf er Nebenprodukt einer gewünschten baulichen Veränderung oder Ergebnis einer unterlassenen Anzeige gemäß § 536c BGB sein.
- Die Mietminderung muss formal korrekt erfolgen. Laut § 536c BGB muss der Mieter den Vermieter unmittelbar nach erstmaligem Registrieren über die Mängel informieren. Zudem ist es notwendig, dass er seine Mietminderung vorankündigt und dem Vermieter Zeit für Gegenmaßnahmen einräumt.
- Die aufgeführten Schäden oder Mängel dürfen nicht durch Mietvertrag ausgeschlossen werden. Das ist oftmals bei Schönheitsreparaturen der Fall. Genauso gilt dies, wenn Mängel bereits im Mietvertrag aufgeführt wurden.
- Die Mietminderung darf nicht wegen eines Mangels erfolgen, der unter die Duldungspflicht des Mieters fällt. Dies betrifft zum Beispiel Baumaßnahmen zur energetischen Sanierung oder Instandsetzung, wenn diese maximal drei Monate dauern.
Wenn diese Umstände nicht zutreffen, können Eigentümer gegen eine Mietminderung vorgehen – und sind auch nicht für Ausbesserungen an der Mietsache zuständig. Stattdessen müssen Mieter fällige Reparaturen mit eigenen Mitteln zahlen. Sind die Bedingungen hingegen erfüllt und ist der Mangel erheblich genug, so steht und fällt alles mit einem formal korrekten Vorgehen auf Seite des Mieters.
Ablauf: Wie mindere ich die Miete erfolgreich?
Im Folgenden möchten wir Ihnen eine kurze Anleitung an die Hand geben, wie Sie die Mietminderung in der Praxis richtig angehen und als Mieter erfolgreich durchsetzen.
Schritt 1: Prüfen Sie, ob der Mangel in der Wohnung eine Mietminderung rechtfertigt
Sobald Sie einen Mangel in Ihrer Wohnung festgestellt haben, sollten Sie zuerst prüfen, ob der Mangel eine Mietminderung rechtfertigt. Allgemein werden Mängel, die eine Mietminderung erlauben, so definiert, dass etwa:
- die Qualität des Wohnens beeinträchtigt sein muss oder
- im Mietvertrag zugesicherter Eigenschaften der Mietsache nicht wie beschrieben existieren.
Beispiele für Mängel, die eine Mietkürzung rechtfertigen, sind: Heizungsausfall, Schimmel oder anhaltende Bauarbeiten.
Schritt 2: Berechnen Sie die Höhe der Mietminderung
Im zweiten Schritt berechnen Sie, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf. Je nach Art der fehlenden Eigenschaft oder des Mangels gibt es Sätze zur Orientierung, um wie viel Prozent Sie jeweils die Miete mindern können. Diese finden Sie in den Mietminderungstabellen, die Ihnen als Mieter wichtige Anhaltspunkte liefern, bei welcher Art von Mängeln die Miete um wie viel Prozent gekürzt werden kann.
Schritt 3: Formulieren Sie eine Mängelanzeige und fordern Sie zur Beseitigung der Mängel auf
Im dritten Schritt setzen Sie ein Schreiben auf, die sogenannte Mängelanzeige. Darin teilen Sie Ihrem Vermieter mit, worin der Mangel oder fehlende Eigenschaften bestehen und dass Sie ab sofort die Miete mindern werden. Innerhalb dieses Schreibens fordern Sie den Vermieter auf, den Mangel zu beseitigen und setzen ihm eine angemessene Frist.
Schritt 4: Kürzen Sie die Miete
Der letzte Schritt besteht darin, dass Sie die nächste Miete kürzen. Beim Dauerauftrag reduzieren Sie die Höhe der Zahlung, während Sie bei einem Lastschrifteinzug durch den Vermieter darauf achten müssen, dass die angekündigte Minderung der Miete bei der Abbuchung eingehalten wird.
So weit, so gut – doch schauen wir uns die einzelnen Schritte noch etwas detaillierter an:
Beispiele: Welche Gründe rechtfertigen eine Mietminderung?
Es gibt eine Reihe von Gründen, die Mieter dazu berechtigen, gegenüber dem Vermieter eine Mietminderung anzusprechen und durchzuführen. Allgemein werden die berechtigten Gründe so definiert, dass die Mietsache einen Mangel hat. Diese Mängel führen für Mieter dazu, dass die Wohnqualität nicht mehr wie gewohnt ist. Rechtliche Basis für die Mietminderung ist vor allem §536 BGB. Die Gründe für eine Mietminderung lassen sich in mehrere Rubriken einteilen:
- Lärmbelästigung
- Fehlende Eigenschaften der Wohnung / Mietsache
- Zu geringe Anzahl an Quadratmetern
- Ausfall der Versorgung mit Strom, Heizwärme oder Warmwasser
- Feuchtigkeit und Schimmel
Klassische Beispielgründe, bei deren Auftreten Mieter eine Minderung der Miete für Ihre Wohnung vornehmen dürfen, sind der Ausfall von Strom und Heizung. Ist die Wohnung im Winter kalt, berechtigt das in aller Regel dazu, eine Mietminderung geltend zu machen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich der Ausfall über einen längeren Zeitraum hinweg ziehen muss und nicht etwa lediglich wenige Stunden beträgt.
Ein ebenfalls klassischer Grund für das Miete mindern ist es, wenn sich in der Wohnung Feuchtigkeit ansammelt und Schimmel gebildet hat. Zu den Ursachen zählen insbesondere ein dichtes Dach, feuchte Keller oder wenn Regenwasser durch die Fenster eindringt. Es gibt noch eine ganze Reihe weiterer Beispiele, wann Mieter in der Praxis dazu berechtigt sind, die Miete zu mindern.
Das gilt zum Beispiel auch für äußere Einflüsse, bei denen es sich nicht um direkte Schäden in der Wohnung handelt. So haben Mieter zum Beispiel auch dann das Recht zur Mietminderung, wenn der Hund des Nachbarn faktisch den gesamten Tag über oder gar nachts bellt. Dies beeinträchtigt die Wohnqualität unter Umständen erheblich, sodass der Vermieter eine Lösung des Problems herbeiführen muss.
Höhe der Mietminderung: Wie stark darf ich die Miete kürzen?
Gesetzlich ist nichts festgelegt, was die Höhe der Mietminderung betrifft. Stattdessen kommt es vor allen Dingen darauf an, in welchem Umfang die Mietsache beeinträchtigt ist und welchen Zeitraum dieser Zustand anhält. Es gibt eine Reihe von Urteilen seitens des BGH, die eine Mietminderung betreffen. Dort ist zum Beispiel mehrfach entschieden worden, dass die Warmmiete und nicht die Kaltmiete Grundlage für die Berechnung der Mietminderung ist. Das bedeutet, dass das Ermitteln der Mietminderung auf Basis der Miete nebst Heizkosten und Betriebskostenvorauszahlung durchgeführt wird.
Eine gute Orientierung geben Mietminderungstabellen. Dort sind verschiedene Mängel und fehlende Eigenschaften genannt, bei deren Vorliegen die Miete um eine bestimmte Prozentzahl verringert werden darf. Einige typische Schäden und Mängel mit der entsprechenden Quote der Mietminderung können Sie gerne unserer Tabelle entnehmen.
| Bezeichnung des Mangels | Minderung in % | Fundstelle |
|---|---|---|
| Abfluss verstopft, Duschen nicht möglich | 30 % | AG Köln 206 C85/95 |
| Abfluss der Badewanne ist defekt | 3 % | AG Schöneberg 5 C 72/90 |
| Ausdünsten von Lösungsmittel | 3,5 % | AG Torgau 1 C 0604/01 |
| Ausfall der Warmwasserversorgung | 25 % | AG Tiergarten 3C 167/98 |
| Außenisolierung zu schwach | 20 % | LG Köln 6 S 79/90 |
| Badewanne ist unzumutbar aufgeraut | 3 % | LG Stuttgart 13 S 347/86 |
| Badezimmerfliesen weisen optische Mängel auf | 5 % | AG Kleve 6 S 285/90 |
| Balkonabriss durch Vermieter | 8 % | LG Hamburg 311 S 119/96 |
| Bauarbeiten: Ausbau Dachgeschoss im Haus | 80 % | LG Hamburg 307 S 135/95 |
| Belästigung durch erhebliche Bauarbeiten über 6 Monate hinweg | 22 % | LG Hannover 1 S 46/86 |
| Beheizbarkeit mangelhaft und starke Nutzungseinschränkung im Winter | 50 % | AG Bonn 6 S 396/81 |
| Beheizbarkeit mangelhaft und schlechte Isolierung, nur 15-18 Grad im Winter | 25 % | LG München 20 S 3739/84 |
| Bleibelastung im Trinkwasser zwischen 126 und 176 mg/Liter | 10 % | AG Hamburg 44 C 2614/88 |
| Bleibelastung im Trinkwasser von Bürogebäuden von 0,23 mg/Liter | 5 % | OLG Köln 22 U 277/90 |
| Briefkasten fehlt | 1 % | OLG Dresden 1 U 696/96 |
| Briefkasten mit fehlendem Schließmechanismus | 2 % | AG Mainz 8 C 98/96 |
| Beheizung einer Diskothek ungenügend | 23 % | OLG Düsseldorf 10 U 3/93 |
| Blindwerden eines Fensters infolge von Feuchtigkeit | 10 % | AG Friedberg C 389/82 |
| Durchfeuchtung des Teppichbodens und unerträglicher Gestank aufgrund Jahrhundertregens | 80 % | AG Friedberg 2 C 389/82 |
| Dusche funktionsuntüchtig | 17 % | AG Köln 221 C 58/86 |
| Dusche kaputt | 17 % | LG Coburg 32 S 139/00 |
| Einrüstung des Hauses | 15 % | AG Hamburg 38 C 483/95 |
| Einblick ins Wohnzimmer von einem Neubau aus | 16 % | AG Köpenick 7 C 524/99 |
| Fogging (Schwarzfärbung) von Wänden und Decke in Heizperiode mit unbekannter Ursache | 16,7 % | AG Hamburg 48 C 299/99 |
| Fahrstuhl fällt aus, Mieter wohnt im 4. Stock | 7,5 % | AG Potsdam 26 484/89 |
| Feuchtigkeitsschaden und Schimmelbildung | 20 % | AG Köln 222 C 371/99 |
| Kleine Feuchtigkeitsschäden | 10 % | LG Coburg 32 S 139/00 |
| Lautstarkes Feiern in der Nacht und am Wochenende | 20 % | LG Dortmund 17 S 47/88 |
| Fernsehempfang gestört | 5 % | LG München I 20 S 22 475/87 |
| Elektrosmog, Mobilfunkantenne | 20 % | AG München 432 C 7381/95 |
| Elektrosmog, Mobilfunkantenne | 0 % | AG Gießen 48 M C 903/00 |
| Elektrosmog, Mobilfunkantenne | 0 % | AG Traunstein 10 C 2158/98 |
| Erhebliche Feuchtigkeitsschäden durch aus dem Boden aufsteigende Feuchtigkeit im Erdgeschoss | 60 % | AG Bad Vibel, 36 C 52/96 |
| Erhebliche Feuchtigkeit und Nässe | 50 % | LG Berlin 61 S 359/81 |
| Überhöhte Formaldehydkonzentration im Schlaf- und Kinderzimmer | 56 % | AG München 31 S 20 071/89 |
| Gesundheitsbeeinträchtigung durch asbesthaltige Elektro-Nachtspeicheröfen | 50 % | LG Dortmund 11 S 197/93 |
| Gegensprechanlage defekt | 6 % | AG Aachen 80 C 220/89 |
| Gegensprechanlage fällt aus | 5 % | AG Rostock 41 C 183/98 |
| Starke Geruchsbelästigung aus Pizzeria | 10 % | AG Köln 211 C 234/98 |
| Erhebliche Geruchsbelästigung durch Gaststätte im Haus | 25 % | LG Hamburg 16 S 32/86 |
| Bestalischer Gestank aufgrund eines Frettchens in der Wohnung | 33 % | AG Köln 201 C 457/87 |
| Gesundheitsgefährdender Nitratgehalt im Trinkwasser | 10 % | AG Osnabrück 14 C 33/87 |
| Graffiti an der Hauswand | 0 % | AG Leipzig 49 C 5267/00 |
| Lautes Garagentor unter der Wohnung | 10 % | LG Frankfurt 11 S 79/02 |
| Heizungstotalausfall im Winter | 100 % | LG Coburg 32 S 139/00 |
| Heizung: Geräuschbelästigung durch Knacken | 7,5 % | LG Berlin 64 S 485/99 |
| Heizung: deutliche Knackgeräusche | 10 % | LG Hannover 9 S 211/93 |
| Heizung: Klopfgeräusche | 12 % | LG Münster 8 S 167/00 |
| Heizungsanlage unwirtschaftlich | 10 % | OLG Düsseldorf 10 U 109/82 |
| Heizungsausfall in Küche und Bad | 10 % | AG Potsdam 26 C 281/93 |
| Offener Kamin kann nicht beheizt werden | 5 % | LG Karlsruhe 9 S 66/87 |
| Streunende Katzen durch Nachbarn angelockt | 15 % | AG Bonn 5 C 175/85 |
| Entzug des Kellers | 10 % | AG Köln 219 C 638/80 |
| Keller wird nach Regenfällen feucht | 5 % | AG Düren 8 C 465/81 |
| Kinderlärm | 0 % | AG Hannover 523 C 4320/84 |
| Kleinkinderlärm | 0 % | AG München 412 C 23697/99 |
| Kinderlärm von Skaterbahn | 5 % | AG Emmerich 9 C 72/00 |
| Vermeidbarer Lärm in der Ruhezeit | 10 % | AG Neuss 36 C 232/88 |
| Erheblicher Lärm durch Nachbarn | 35 % | AG Chemnitz 4 C 1080/93 |
| Lautstarke nächtliche Auseinandersetzung von Nachbarn | 5 % | AG Bergisch-Gladbach 64 C 125/00 |
| Lärm wegen unzureichenden Trittschallschutzes | 5 % | LG Hannover 9 S 211/93 |
| Lärmbelästigung durch lautstarke Musik im selben Haus | 50 % | AG Braunschweig 113 C 168/89 |
| Madonna im Treppenhaus | 0 % | AG Münster 3 C 2122/03 |
| Mottenbefall | 25 % | AG Bremen 25 C 0118/01 |
| Mäuse und Kakerlaken über Monate in der Wohnung | 10 % | AG Rendsburg 3 C 551/87 |
| Modernisierung: umfangreiche Bauarbeiten | 50 % | AG Weißwasser 3 C 701/93 |
| Oberlichter der Fenster lassen sich nicht öffnen | 10 % | AG Hagen 6 C 461/81 |
| PKW-Stellplatz nicht nutzbar | 10 % | AG Köln 213 C 295/86 |
| Beeinträchtigung und Belästigung durch Prostitution im selben Haus | 25 % | AG Regensburg 3 C 1121/90 |
| Prostitution in der Nachbarwohnung | 20 % | AG Wiesbaden 92 C 3285/97 |
| Schallisolierung mangelhaft | 10 % | LG Braunschweig 14 C 3285/97 |
| Schimmelbildung, optische Beeinträchtigung | 10 % | LG Hamburg 16 S 211/83 |
| Schimmelbildung aufgrund von schlechter Wärmedämmung | 20 % | AG Köln 222 C 371/99 |
| Schimmelbildunf bei Erstbezug in allen Räumen | 75 % | LG Köln 9 S 25/00 |
| Ratten auf dem Hof | 10 % | AG Aachen 5 C 5/00 |
| Raumtemperatur im Winter nur 16-18 Grad | 30 % | AG Görlitz 1 C 1320/96 |
| Riss in der Wand | 2 % | LG Berlin 64 S 53/98 |
| Rostiges Leitungswasser | 13 % | KG Görlitz 7 C 0371/92 |
| Rostiges Leitungswasser | 10 % | AG Dortmund 126 C 799/90 |
| Lärmbelästigung nach 22.00 Uhr durch Tanzschule | 20 % | AG Köln 208 C 545/86 |
| Taubendreck im Hauseingang und auf der Fensterbank | 10 % | AG Altendurg 5 C 857/04 |
| Tauben nisten vor dem Fenster | 30 % | AG Pforzheim 2 C 160/98 |
| Schwerwiegende Taubenplage | 35 % | LG Freiburg 3 S 286/96 |
| Teppichboden sorgt für Stolpergefahr | 4,65 % | AG Köln 221 C 294/86 |
| Teppichboden unansehnlich, es besteht Stolpergefahr | 15 % | OLG Celle 2 U 216/93 |
| Terasse im Frühjahr unbenutzbar | 5 % | AG Potsdam 26vC 406/94 |
| Terasse im Sommer wegen Bauarbeiten unbenutzbar | 15 % | AG Eschweiler 5 C 114/94 |
| Fehlende Toilettenbenutzung | 7% | AG Nidda 1 C 600/82 |
| Toilette spült Fäkalien nicht richtig weg | 15 % | AG Münster 49 C 133/92 |
| Sprung in der Toilettenschüssel | 10 % | AG Büdingen |
| Trennbau zum Hausflur fehlt bei Neubau | 25 % | AG Potsdam 26 C 406/94 |
| Unbewohnbarkeit der Wohnung nach einem Brand | 100 % | LG Frankfurt/Main 2 S 147/95 |
| Unterdimensionierung der Heizkörper | 10 % | AG Münster 28 C 330/86 |
| Warmwassertemperatur liegt bei unter 40 Grad | 7,5 % | AG Köln 206 C 251/94 |
| Belästigung durch Wäschetrockner | 10 % | AG Köln 10 S 201/89 |
| Zugluft bei Fenstern und Haustür | 20 % | LG Kassel 1 S 274/84 |
| Zugluft durch fehlerhaften Windfang | 7,7 % | AG Reutlingen 8 C 1430/89 |
Mängelanzeige für Mietminderung schreiben – was gehört hinein?
Nachdem Sie herausgefunden haben, um wie viel Prozent Sie die Miete kürzen dürfen, müssen Sie die Mängelanzeige aufsetzen. Der Grund: Bevor Mieter eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter durchführen, müssen sie den Vermieter darüber schriftlich informieren und zur Beseitigung der Mängel auffordern.
Diese Mängelanzeige sollte mindestens folgende Inhalte aufweisen:
- Offenlegung des Mangels (der Grund für die Mietminderung)
- Zeitpunkt, seitdem dieser Mangel besteht
- die ermittelte Höhe der Mietminderung
- Zeitpunkt der Mietminderung (in der Regel “ab sofort”)
- Aufforderung, den Mangel zu beseitigen
- Frist zur Beseitigung des Mangels
Im Folgenden geben wir Ihnen gerne eine Vorlage an die Hand, wie eine Mängelanzeige an den Vermieter aussehen könnte, mit der Sie mitteilen, dass Sie eine Mietminderung vornehmen werden.
Wie lange darf man die Miete kürzen?
Zur Mietminderung sind Sie ab dem Zeitpunkt berechtigt, an dem Sie Ihrem Vermieter den Mangel angezeigt haben. Die Mietminderung dürfen Sie so lange vornehmen, bis der Mangel vollständig beseitigt ist oder eine fehlende Eigenschaft hergestellt wurde. Im Beispiel der Schimmelbildung bedeutet das, dass Sie die Miete ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige so lange kürzen, bis die Schimmelbeseitigung in vollem Umfang abgeschlossen ist.
Wichtig: Ab wann darf die Miete gekürzt werden? Ab dem Versenden der Mängelanzeige sind Mieter berechtigt, die Höhe der Miete zu reduzieren.
Darf der Vermieter eine Mietminderung ablehnen?
Selbstverständlich müssen Vermieter eine vom Mieter angekündigte Minderung der Miete nicht akzeptieren. Ablehnen können Vermieter die Mietminderung vor allem dann, wenn der angegebene Grund das Kürzen der Miete nicht rechtfertigt. Es gibt eine Reihe von allgemeinen Gründen, bei deren Vorliegen Vermieter eine Mietminderung ablehnen dürfen. Dazu gehören:
- Mängel sind nicht erheblich
- Gebrauchstauglichkeit der Mietsache wird lediglich unerheblich beeinträchtigt
- Mangel war bereits bei Vertragsabschluss bekannt
- Mieter zeigt den Mangel nicht an
- Mieter ist mit seiner Mietzahlung in Verzug
Die diese Ablehnungsgründe noch relativ allgemein gehalten sind, möchten wir im Folgenden einige Beispiele aus der Praxis nennen, die in der Regel dazu führen, dass der Vermieter das Miete mindern ablehnen wird:
- Gelegentliches Hundegebell
- Defektes Garagentor
- Nicht mehr abschließbare Badezimmertüren
- Heizung fällt lediglich hin und wieder kurz aufgrund von Stromschwankungen aus
- Es gibt keinen Anschluss für eine Waschmaschine
In diesem Fall handelt es sich in der Regel um unerhebliche Mietmängel, die nicht dazu berechtigen, die Miete zu kürzen.
Wie gehen Vermieter gegen eine unberechtigte Mietminderung vor?
Wenn die Beeinträchtigung der Mietsache nicht erheblich genug ist oder Mieter formale Voraussetzungen verletzt haben, bleibt Eigentümern nur der Widerspruch. Im Folgenden finden Vermieter beispielhafte Widerspruchsschreiben für die zwei häufigsten Fälle, unberechtigter Mietminderungen:
Variante A: Unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung
Betrifft: Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom [Datum]
Hier: Widerspruch gegen Mietminderung
Sehr geehrter Mieter, die von Ihnen angekündigte (bzw. vorgenommene) Mietminderung ist unberechtigt, weshalb ich ihr hiermit ausdrücklich widerspreche.
Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch berechtigt eine nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache den Mieter nicht zur Minderung.
So verhält es sich vorliegend: Die Mängel, wegen derer Sie die Miete mindern möchten (bzw. die Miete mindern), beeinträchtigen den Gebrauch der Mietsache nicht bzw. allenfalls unwesentlich. Dies ergibt sich daraus, dass [Gründe].
Sollten Sie die Mietminderung dennoch vornehmen (bzw. sollten Sie den Minderungsbetrag nicht bis zum [Datum] nachzahlen), müsste ich gerichtliche Schritte gegen Sie einleiten.
Mit freundlichen Grüßen
gez. Vermieter
Variante B: Kenntnis bereits zu Beginn des Mietverhältnisses
Betrifft: Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom [Datum]
Hier: Widerspruch gegen Mietminderung
Sehr geehrter Mieter, die von Ihnen angekündigte (bzw. vorgenommene) Mietminderung ist unberechtigt, weshalb ich ihr hiermit ausdrücklich widerspreche.
Gemäß § 536 b Bürgerliches Gesetzbuch sind Sie nicht zu einer Mietminderung berechtigt, weil Sie bereits bei Vertragsschluss von den Mängeln Kenntnis hatten bzw. diese sogar vertraglich angenommen haben. Haben Sie die vorliegenden Mängel nicht wahrgenommen, so lässt sich dies auf eine grobe Fahrlässigkeit Ihrerseits zurückführen.
So verhält es sich vorliegend: Die Mängel, wegen derer Sie die Miete mindern möchten (bzw. die Miete mindern), lagen schon bei Einzug vor (bzw. sind im Mietvertrag aufgeführt). Dies ergibt sich daraus, dass [Gründe].
Sollten Sie die Mietminderung dennoch vornehmen (bzw. sollten Sie den Minderungsbetrag nicht bis zum [Datum] nachzahlen), müsste ich gerichtliche Schritte gegen Sie einleiten.
Mit freundlichen Grüßen
gez. Vermieter
Welche Pflichten haben Vermieter bei einer legitimen Mietminderung?
Ist die Mietminderung berechtigt und kam der Mieter seiner Mitteilungspflicht nach, so ist Handeln gefordert. Denn gemäß § 536 a Abs. 2 BGB haben Mieter einen „Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch wegen eines Mangels“.
Das bedeutet einerseits, sie können Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter in der gesetzten Frist keine Maßnahmen zur Behebung des Schadens einleitet.
Andererseits haben Mieter auch die Möglichkeit, selbst aktiv zu werden und das Geld für Reparaturen vom Eigentümer zurückzuverlangen. Das ist vor allem dann legitim, wenn der Vermieter untätig geblieben ist und das weitere Verharren den Schaden noch verschlimmert hätte.
Kann die Mietminderung nachträglich erfolgen?
Grundsätzlich ist es nicht erlaubt, eine Mietminderung nachträglich vorzunehmen. Der Grund ist, dass das Recht auf Mietminderung erst ab dem Zeitpunkt eintritt, ab dem der Mieter den Vermieter über den Mangel in Kenntnis gesetzt hat. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Existiert der Mangel schon seit dem Einzug des aktuellen Mieters, wusste dieser davon jedoch nichts, gibt es unter Umständen das Recht auf eine nachträgliche Mietminderung.
FAQs zum Thema Mietminderung
