Trinkwasserverordnung & Legionellenprüfung: Die Pflichten der Vermieter

Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) schreibt vor, dass die Gesundheit zu keinem Zeitpunkt durch Trinkwasser gefährdet sein darf. Um sauberes Leitungswasser in deutschen Haushalten zu gewährleisten, muss sich auch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) an die Trinkwasserverordnung halten. Die Trinkwasserverordnung verpflichtet die Anlagenbetreiber zur Überwachung der Trinkwasser-Installationen in ihren Gebäuden. Vermieter müssen demnach die geforderte jährliche Überprüfung auf Legionellen beachten.

Neue Trinkwasserverordnung 2018

Am 9.1.2018 ist die neue Trinkwasserverordnung bundesweit in Kraft getreten. Zu den wichtigsten Neuregelungen zählt die Meldepflicht. Nun muss eine Untersuchungsstelle einen auffälligen Legionellenbefund, der eine Überschreitung des technischen Maßnahmenwertes vermuten lässt, direkt ans Gesundheitsamt melden. Bisher gehörte dies zu den Pflichten der WEG.

Zudem wird mit der neuen Verordnung Wasserversorgern mehr Flexibilität eingeräumt. Die Durchführung der vorgeschriebenen Untersuchung kann an die individuellen Gegebenheiten vor Ort abgestimmt werden. Dies soll die Häufigkeit an ungenauen Untersuchungsergebnissen verringern. Allerdings müssen Wasserversorger hierfür eine fundierte Risikobewertung einreichen, die eine Anpassung der Untersuchungsmethode bestätigt.

Ebenso neu ist das Verbot für das Einbringen von Gegenständen in Trinkwasserleitungen, die eine hygienische Verschlechterung des Trinkwassers verursachen könnten. Darunter fällt beispielsweise die Verlegung von Breitbandkabeln.

Wichtigste Neuerungen:

• Direkte Meldepflicht der Untersuchungsstellen an das Gesundheitsamt
• Option zur individuellen Wasseruntersuchungsmethode
• Verbot der Einmischung von Gegenständen in das Trinkwasser

Wer ist von der Trinkwasserverordnung betroffen?

Die Trinkwasserverordnung betrifft Vermieter, Gebäudeverwalter und WEG gleichermaßen.

In der Trinkwasserverordnung wird jedoch zwischen größeren Wohnanlagen und Kleinanlagen bzw. sogenannten Mehrhausanlagen unterschieden.

Wenn der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fasst oder Warmwasserleitungen mehr als 3 Liter Volumen zwischen Speicher und Wasserhahn aufweisen, ist eine regelmäßige Untersuchung des Trinkwassers verpflichtend. Mindestens einmal im Jahr muss das Trinkwasser auf den Grenzwert von 100 KbE (Kolonie bildende Einheiten) Legionellen pro 100 ml Wasser getestet werden.

Bei Klein- und Mehrhausanlagen reicht die Durchführung einer Trinkwasserkontrolle alle drei Jahre.

Grundsätzlich werden an Vermieter von gewerblichen Immobilien deutlich höhere Anforderungen gestellt als an Vermieter von Wohnimmobilien, da diese in der Regel öffentlich zugänglich sind.

Aufgaben und Pflichten des Vermieters laut Trinkwasserverordnung

Vermieter sind verpflichtet, ihre Warmwasseranlagen beim örtlichen Gesundheitsamt anzumelden und ein entsprechendes System einzubauen, das die Entnahme von Wasserproben an mindestens drei Stellen ermöglicht. Üblicherweise handelt es sich dabei um Ein- und Ausgang des Warmwasserspeichers sowie die davon fernste Ausgabestelle (z.B. Waschbecken der am weitesten entfernten Wohnung).

Eine beabsichtigte Erstinbetriebnahme, bauliche oder technische Änderungen müssen vier Wochen im Voraus schriftlich angezeigt werden.

Nach der geltenden Trinkwasserverordnung sind Vermieter verpflichtet, eine Legionellenuntersuchung durchzuführen. Dabei wird sichergestellt, dass das Trinkwasser im entsprechenden Gebäude nicht kontaminiert ist.

Laut § 14 III TrinkwV ist eine Untersuchungspflicht gegeben, wenn folgende Punkte zutreffen:

• Wasserabgabe erfolgt gewerblich oder aufgrund einer öffentlichen Tätigkeit
• Warmwasserspeicher beträgt mehr als 400 l Kapazität
• Wasseranlage wird zu Vernebelung des Wassers genutzt (z. B. Dusche)

Nur registrierte Unternehmen sind befugt, solche Untersuchungen durchzuführen. Die Originale der Prüfberichte müssen die Immobilieneigentümer zehn Jahre aufbewahren und das Ergebnis innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss der Prüfung ihrem zuständigen Gesundheitsamt mitteilen.

Ist ein konkreter Legionellenbefall bekannt, hat eine sofortige Meldung zu erfolgen. Mit der aktuellen Trinkwasserverordnung 2018 obliegt diese Verpflichtung bereits bei der Untersuchungsstelle. Weiters müssen unverzüglich alle Maßnahmen ergriffen werden, um die Legionellen zu vernichten und einen weiteren Befall zu verhindern.

Neben der gängigen Prüfpflicht auf einen Legionellenbefall kann das Gesundheitsamt auf Basis einer Risikobewertung Untersuchungen auf weitere Verunreinigungen anfordern oder gar Prüfintervalle verkürzen.

Wer ist für das Wasser in der WEG verantwortlich?

Laut Abschnitt 4 der Trinkwasserverordnung ist der Unternehmer und sonstige Inhaber der Wasserversorgungsanlage für die Qualität des Trinkwassers verantwortlich. Da eine Wasserversorgungsanlage unter das Gemeinschaftseigentum fällt, ist die WEG demnach als „sonstiger Inhaber“ zu bezeichnen.

Eine WEG hat somit die gleichen Untersuchungspflichten wie ein gewerblicher Vermieter.

Kosten einer Legionellenüberprüfung – Wer muss zahlen?

Die durch die Untersuchungspflichten der Trinkwasserverordnung anfallenden Kosten belaufen sich ca. auf 400 Euro. Diese darf der Vermieter den Mietern laut §2 der Betriebskostenverordnung in Rechnung stellen.

Wer haftet bei Verstoß gegen die Trinkwasserverordnung?

Geht ein Vermieter seinen Pflichten laut Trinkwasserverordnung nicht nach, so gilt dies als Ordnungswidrigkeit. Dadurch kann ein Bußgeld von bis zu 25.000 € verhängt werden.

Hat ein vorsätzlicher oder fahrlässiger Verstoß gesundheitliche Folgen für Mieter, so gilt dies als Straftat. Laut Infektionsschutzgesetz kann dies mit einer Geld- oder einer Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren bestraft werden. Auch mit einer Mietminderung und Schadensersatzforderung sind zu rechnen. Je nach Schwere der gesundheitlichen Beeinträchtigung ist die Forderung von Schmerzensgeld seitens der Betroffenen möglich.

Verbleites Trinkwasser – wer muss zahlen?

Anders verhält es sich, wenn das Trinkwasser durch alte Bleirohre mit Schwermetallen belastet ist. Verbleites Trinkwasser gilt als Mietmangel und ist somit vom Vermieter zu beheben. Mieter können die Beseitigung von Bleirohren verlangen, wenn das Trinkwasser eine überhöhte Bleikonzentration enthält. Das ist nach der Trinkwasserverordnung dann der Fall, wenn ein Grenzwert von 25 Mikrogramm pro Liter überschritten ist.

So lange die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung überschritten werden, liegt ein Mangel der Mietwohnung vor. Mieter sind dann zu einer Minderung der Miete berechtigt.

Überprüfung des Trinkwassers: Die richtige Vorgehensweise

Laut Rechtsanwalt und Immobilienverwalter Ulrich Löhlein sollten sich Vermieter und Verwalter intensiv mit der Trinkwasserverordnung beschäftigen und bei der Überprüfung auf folgende Schritte achten:

1. Anlagen prüfen und Legionellenbefund anzeigen

In einem ersten Schritt müssen Vermieter, Verwalter und WEGs selbständig prüfen, ob ihre Trinkwasserinstallationen die oben genannten Kriterien erfüllen und, ist dies der Fall, sie dem zuständigen Gesundheitsamt anzeigen. Vermieter müssen also selbst aktiv werden und dürfen nicht darauf warten, angeschrieben zu werden.

2. Wasserproben entnehmen

Als nächstes müssen Wasserproben entnommen werden. Dies dürfen nur zertifizierte Labore oder zertifizierte Heizungs- und Sanitärbetriebe. Der Vermieter muss indessen dafür Sorge tragen, dass geeignete Probeentnahmestellen vorhanden sind (TrinkwV § 14 Abs. 3).

Auch die Kosten für die Installation zusätzlicher Armaturen sind, wie die Kosten für die Wasseruntersuchung, umlagefähig.

3. Wasserproben analysieren lassen

Sollte ein Mitarbeiter eines zertifizierten Labors die Proben entnommen haben, nimmt dieser sie gleich zur Analyse mit.

Wenn allerdings ein zertifizierter Heizungs- oder Sanitärbetrieb die Probenentnahme durchgeführt hat, muss sich der Vermieter beziehungsweise Verwalter anschließend an ein zertifiziertes Labor wenden.

4. Gesundheitsamt, Mieter und Eigentümer informieren

Die Untersuchungsergebnisse müssen innerhalb von zwei Wochen dem Gesundheitsamt gemeldet werden (TrinkwV §15 Abs. 3).

Grenzwertüberschreitungen sind dem Gesundheitsamt selbstverständlich unverzüglich zu melden.

In jedem Fall müssen Eigentümer beziehungsweise Hausverwalter die Analyseergebnisse zehn Jahre lang aufbewahren. Schließlich sind auch Mieter und Wohnungseigentümer von dem Ergebnis der Wasseruntersuchung, zum Beispiel per Aushang, in Kenntnis zu setzen.

5. Maßnahmen bei kontaminiertem Wasser

Das Gesundheitsamt prüft und legt fest, welche Maßnahmen im Einzelfall durchzuführen sind (TrinkwV § 9 Abs.8 und TrinkwV § 20 Abs. 1). Solche Maßnahmen können weitere Untersuchungen sein, eine Desinfektion, diverse Sanierungsmaßnahmen oder Nutzungseinschränkungen wie etwa ein Duschverbot.

Werden zur Wasseraufbereitung Stoffe zugesetzt, ist dies anfänglich und sodann jährlich den Bewohnern bekannt zu geben.

Fallbeispiel

WEG muss Trinkwasserverordnung einhalten

Die Angelegenheit landete vor dem Verwaltungsgerichtshof Bayern. Dieser entschied durch Beschluss vom 29.09.2014 folgendes (Az.: 20 CS 14.1663):

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die richtige Adressatin belastender Bescheide in Vollzug der Trinkwasserverordnung sein.
2. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen im Gemeinschaftseigentum. Die Wasserarmaturen in den Wohneinheiten unterfallen jedoch dem Sondereigentum.
3. Ein Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung Armaturen zur Wasserentnahme benutzt, welche nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik i.S.d. Trinkwasserversordnung entsprechen, gefährdet das Trinkwasser im Leitungssystem der Installationsanlage. Er verstößt gegen seine Pflichten gegenüber den anderen Eigentümern.
4. Die pauschale Anordnung, alle nicht zertifizierten Armaturen in den Wohneinheiten auszutauschen, ohne dass eine Prüfung im Einzelfall erfolgt, ob diese gesundheitlich bedenklich sind, ist nicht rechtmäßig. Auch nicht zertifizierte Wasserarmaturen können den Anforderungen der Trinkwasserverordnung genügen.

Mit Kosten für eine Legionellenüberprüfung dürfen nicht nur vermietende Eigentümer belastet werden

Wichtig ist auch, dass das Amtsgericht Heiligenstadt im Dezember 2013 entschied, dass ein Beschluss, mit dem die Kosten einer Legionellenprüfung nur auf vermietende Wohnungseigentümer umgelegt werden, rechtswidrig ist.

Eine Eigentümergemeinschaft hatte in einer Eigentümerversammlung den Beschluss gefasst, dass die Kosten einer in der Wohneigentumsanlage an den Wasserleitungen durchgeführten Legionellenuntersuchung allein solchen Wohnungseigentümern auferlegt werden sollten, die ihre Eigentumswohnung vermietet hatten.

Ein Wohnungseigentümer war der Ansicht, dass der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach und reichte eine Anfechtungsklage ein. Auch die Wohnungseigentümer, die ihre Eigentumswohnung selbst nutzten, hätten einen Vorteil durch die erfolgte Legionellenprüfung. Die verklagte Eigentümergemeinschaft war jedoch der Ansicht, dass die gemäß Trinkwasserverordnung durchgeführte Prüfung nur für die vermieteten Wohnungen relevant sei.

Jeder Wohnungseigentümer muss die Kosten für Gemeinschaftseigentum tragen

Das Amtsgericht Heiligenstadt entschied, dass der Beschluss rechtswidrig war. Der Beschluss entsprach nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Grundsätzlich ist gem. § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) jeder Wohnungseigentümer verpflichtet die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend seinen in Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen zu tragen.

Bei den Wasserleitungen einer Wohneigentumsanlage handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Eine Differenzierung danach, welche Wohnungen vermietet werden, widerspricht somit den Grundsätzen des WEG. Die Umlegung der laufenden Kosten der Legionellenprüfung auf die vermietenden Eigentümer war nicht sachgerecht.

Sämtliche Wohnungseigentümer profitierten von der Untersuchung. Ob solche Kosten zudem von den vermietenden Wohnungseigentümern auf ihre Mieter umgelegt werden können, ist umstritten. Es ist umstritten, ob solche Kosten überhaupt Betriebskosten darstellen.

Selbst wenn man allerdings von einer Umlagefähigkeit ausgeht, ist zu berücksichtigen, dass nur Betriebskosten umlagefähig sind, die laufend entstehen, nicht solche, die nur einmalig oder unregelmäßig anfallen. Dies gilt aber für eine Legionellenprüfung (AG Heiligenstadt, Urteil v. 20.12.13, Az. 3 C 331/13).

Als vermietender Wohnungseigentümer muss man es sich nicht gefallen lassen, wenn die Kosten für eine Legionellenprüfung in den Warmwasserleitungen der Wohneigentumsanlage auferlegt werden.