Schonfrist im Mietrecht – Fristen, Räumungsklage & Zahlung

Das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist ausgesprochen kompliziert, stark reglementiert und teilweise undurchsichtig. Dies wird verschärft, da es speziell in diesem Kontext um ein Abhängigkeitsverhältnis seitens des Mieters bezüglich nötigen Wohnraums und seitens des Vermieters bezüglich einer monatlichen Einkommensquelle geht. Gerade im Falle einer fristlosen Kündigung besteht entsprechend viel Konfliktpotenzial, speziell dann, wenn der Mieter dieser nicht fristgerecht nachkommt. Der Vorgang ist gesetzlich umfangreich geregelt, sodass Vermietern und Mietern klare Rechte und Pflichten zugesprochen werden.

Folgendes Beispiel: Ein Vermieter reicht aufgrund eines Mietrückstandes von mehr als zwei Monatsmieten eine fristlose Kündigung gegen den Verursacher ein, der sich im Zahlungsverzug befindet. Damit beginnt eine Ziehfrist von ein bis zwei Wochen. Erst wenn der Mieter nach Ablauf dieser Frist die Wohnung nicht fristgemäß geräumt hat, kann der Vermieter eine Räumungsklage und einen Räumungsanspruch gegen den Mieter erwirken.

Das bedeutet allerdings nicht, dass der Vermieter in der Zwischenzeit auf Mieteinnahmen verzichten muss: Für die Zeit zwischen der fristlosen Kündigung und der Räumung der Wohnung durch den Mieter muss dieser eine Nutzungsentschädigung zahlen. Diese Nutzungsentschädigung beträgt entweder eine reguläre Monatsmiete oder hilfsweise eine ortsübliche Vergleichsmiete. In der Vermietungspraxis ist es Realität, dass fristlose Kündigungen in wenigen Fällen zu sofortigem Auszug führen.

Mieter lassen die Räumungsfrist häufig verstreichen und provozieren entsprechend eine Räumungsklage. Dies führt in einer bereits prekären Lage dazu, dass sich das Klima zwischen beiden Parteien unnötig verschlechtert und ein Ausspruch schwieriger wird.

Dieser Beitrag soll in erster Linie darüber informieren, welche Möglichkeiten beide Seiten haben, wenn es nach Erhebung einer Räumungsklage doch noch zu einer fristgemäßen Zahlung der Mietschulden kommt. Diese Situation kommt häufig vor. Der Mieter merkt, dass es mit dem Zahlungsrückstand ernst wird und ein Gericht ihn zur Räumung der Wohnung verurteilen kann. Die Zahlung von Mietrückständen ermöglicht ihm, die fristlose Kündigung unwirksam zu machen und den Zahlungsrückstand auszugleichen.

Definition: Was ist die Schonfrist im Mietrecht?

Bevor es allerdings in die Details geht, sollen ein paar der Grundbegriffe geklärt werden. Allen voran der Begriff der Schonfrist. Bei einer solchen handelt es sich um den Zeitraum, der einem Mieter gewährt wird, um beispielsweise einen Mietrückstand nach Eingang der fristlosen Kündigung zurückzuzahlen. Damit wird die fristlose Kündigung des Mietvertrages rückwirkend unwirksam. Eingang der Kündigung bedeutet in diesem Zusammenhang den Moment der Zustellung, nicht den Moment, in dem der Brief tatsächlich geöffnet wird. Sie beträgt zwei Monate ab diesem Zeitpunkt und endet am datumsgleichen Tag im übernächsten Monat.

Was ist eine Räumungsklage genau?

Bei einer Räumungsklage handelt es sich um den letzten Schritt, den ein Vermieter zur Lösung eines Problems bzw. einer Pflichtverletzung wählen kann, dass ihn zu einer fristlosen Kündigung geführt hat. Das kann zum Beispiel das Ausbleiben der monatlichen Mietzahlung und ein entsprechender Zahlungsrückstand sein. Die Räumungsklage ist in § 569 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt.

Mit ihrer Hilfe erwirbt der Vermieter einen sogenannten Räumungstitel bzw. einen Räumungsanspruch. Dieser berechtigt ihn, wieder über die Wohnung verfügen zu können, die rechtmäßig ihm gehört. Ohne diesen darf der Vermieter die Wohnung nicht räumen und nicht einmal betreten. Aus diesem Grund ist die Räumungsklage bei einem Nicht-Befolgen der Kündigung durch den Mieter der logische nächste Schritt. Mit Zustellung der Räumungsklage ist das Verfahren in Rechtshängigkeit bis zum Verstreichen der Räumungsfrist bzw. Schonfrist. Eine Abmahnung ist vorab nicht notwendig.

Fristlose Kündigung & Räumungsklage: Ablauf erklärt

Der Übersicht halber soll im Folgenden der Ablauf der Kündigung und Räumungsklage genauer erklärt werden. Grundsätzlich ist dieser in allen Fällen gleich. Die jeweiligen Gründe, warum der Vermieter dem Mieter fristlos ohne Abmahnung gekündigt hat, sind für den Ablauf unerheblich. Es kann sich um eine Pflichtverletzung oder Zahlungsrückstände handeln. Insgesamt handelt es sich um zehn Schritte.

Der Ablauf einer fristlosen Kündigung mithilfe einer Räumungsklage:

1. Der Vermieter kündigt dem Mieter fristlos ohne Abmahnung den Mietvertrag.
2. Der Mieter reagiert nicht innerhalb der nächsten zwei Wochen (Ziehfrist) oder legt Widerspruch gegen die Kündigung ein.
3. Der Vermieter stellt eine neue Auszugsfrist und informiert den Mieter darüber schriftlich.
4. Der Mieter ignoriert ebenfalls die zweite Auszugsfrist.
5. Der Vermieter strebt eine Räumungsklage an und zahlt den Vorschuss auf die Gerichtskosten.
6. Dem Mieter wird die Räumungsklage zugestellt und die Schonfrist beginnt, es entsteht eine Rechtsanhängigkeit. Reagiert der Mieter darauf nicht, erhält der Vermieter anschließend den Räumungstitel und darf die Wohnung räumen lassen.
7. Reagiert der Mieter mit einer Beseitigung der Kündigungsgründe, wird die fristlose Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis wird fortgesetzt. Lässt er sich hingegen vor Gericht verteidigen, kommt es zu einem Rechtsstreit bzw. Verhandlung.
8. Das Urteil wird gesprochen. Gewinnt der Mieter, bleibt das Mietverhältnis bestehen. Gewinnt der Vermieter, wird das Räumungsurteil vier Wochen nach der Verkündung als Ausspruch rechtskräftig und kann vollstreckt werden.
9. Ein Gerichtsvollzieher wird mit der Durchsetzung der Räumung mit einer Räumungsfrist beauftragt.
10. Weigert sich der Mieter erneut, kommt es zu einer Zwangsräumung, inklusive der Einlagerung des Hausrates des Mieters.

Der Ablauf einer fristlosen Kündigung und Räumungsklage ist entsprechend klar gegliedert. Egal, ob der Grund für die Kündigung ein Mietrückstand, unlösbare Nachbarschaftskonflikte oder ein anderer Grund sind: Nach und nach werden die oben präsentierten Punkte Schritt für Schritt abgearbeitet.

Was ist die Ziehfrist?

In Schritt zwei ist die Rede von einer zweiwöchigen Zeitspanne, in der der Mieter Widerspruch einlegen, oder die er verstreichen lassen kann. Diese wird Ziehfrist genannt. Sie ist eine rechtlich vorgeschriebene Frist, die dem Mieter gewährt wird, um seinen Umzug zu planen und durchzuführen. Alternativ sind die zwei Wochen ausreichend Zeit, den Hausrat einzulagern und an einem anderen Ort unterzukommen.

Unterscheidung: Fristlose Kündigung & ordentliche Kündigung

Die fristlose Kündigung unterscheidet sich von der regulären, ordentlichen Kündigung. Der offensichtlichste Unterschied liegt in der Tatsache, dass die fristlose Kündigung mit sofortiger Wirkung durchgesetzt wird. Sofort heißt hier allerdings nicht, dass der Mieter sofort auf der Straße sitzt. Dies verbietet schon ein ethisches Bewusstsein, zudem existiert an dieser Stelle ein umfangreicher Mieterschutz.

Stattdessen gilt die obengenannte Ziehfrist von zwei Wochen, in denen der Mieter die Möglichkeit hat, seine Angelegenheiten zu regeln und den Auszug durchzuführen. Kommt er dem nicht nach, kommt es zur Räumungsklage. Die Grundlage für eine fristlose Kündigung ist allerdings ein wichtiger Grund, wie zum Beispiel ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsgehalten.

Die Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter liegt bei zumindest drei Monaten. Sie ist gestaffelt nach der Dauer des Mietverhältnisses. Wohnt der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelten die genannten drei Monate. Ab fünf Jahren Vertragsdauer gelten sechs Monate Ziehfrist und ab acht Jahren Mietverhältnis gelten neun Monate.

Schonfrist im Mietrecht: Welche Fristen sind zu beachten?

Zusammenfassend gibt es im Kündigungsfall zwei wichtige Fristen. Die eine ist die Kündigungsfrist und die andere ist die Schonfrist. Bei einer ordentlichen Kündigung, z. B. nach einer Abmahnung, gilt eine Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten. Bei einer fristlosen (außerordentlichen) Kündigung beträgt die Kündigungsfrist zwei Wochen. Zusätzlich existiert eine Schonfrist von zwei Monaten, in denen der Mieter die Möglichkeit hat, den Grund für die fristlose Kündigung zu neutralisieren. Dies kann beispielsweise durch Nachzahlung von überfälligen Mietbeträgen geschehen. Die Kündigung wird bei fristgerechter Zahlung ungültig.

Schonfrist im Mietrecht gilt nur alle zwei Jahre

Der Mieter kann allerdings nicht wiederholt mit seiner Miete im Rückstand sein oder anderweitig den Grund für eine fristlose Kündigung erfüllen und diesen erneut und erneut in der Schonfrist ausgleichen. Das Recht, die Schonfrist in Anspruch zu nehmen, besteht ausschließlich einmal alle zwei Jahre. Entscheidend ist das Datum der Kündigung.

Steht nach einer fristlosen Kündigung eine Räumungsklage wegen offener Mieten ins Haus, wird der Richter bei einer Verhandlung zunächst fragen, ob der Angeklagte von seiner Schonfrist Gebrauch gemacht und den Betrag nachgezahlt hat. Kommt es innerhalb dieser Zwei-Jahres-Frist zu einer erneuten fristlosen Kündigung, besitzt der Mieter keine Schonfrist und muss innerhalb von zwei Wochen ausziehen. Kommt er dem nicht nach und riskiert eine Räumungsklage, kommt er für alle Kosten auf, die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Räumungsklage entstanden sind.

Zahlung während der Schonfrist im Mietrecht

Wie erwähnt, kann der Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges unwirksam werden lassen, wenn er seine Mietschulden zahlt. Innerhalb von zwei Monaten, nachdem er die Räumungsklage vom Gericht zugestellt bekommen hat, müssen die fälligen Beträge vollständig gezahlt werden. Ausschlaggebend ist, dass entweder der Überweisungsauftrag fristgerecht eingegangen ist oder alternativ das Sozialamt eine Übernahme der Kosten erklärt hat.

Es gibt für den Mieter eine zweite Möglichkeit, die Kündigung unwirksam werden zu lassen. Diese tritt in Kraft, wenn sich das Sozialamt auf Antrag des Mieters bereit erklärt, dessen Mietschulden zu übernehmen. Wichtig: Die Erklärung des Sozialamtes zur Übernahme der Mietrückstände muss absolut verbindlich sein. Eine bloße Absichtserklärung lässt die Kündigung bestehen.

Was bedeutet eine vollständige Zahlung aller Forderungen?

„Vollständig“ meint, dass der Mieter zunächst alle Rückstände ausgleichen muss, wegen derer der Vermieter ihm gekündigt hat. Sind darüber hinaus zwischenzeitlich noch weitere Mieten offen, müssen diese ebenfalls vom Mieter beglichen werden.

Wie können die Forderungen beglichen werden?

Die Forderungen des Vermieters müssen in jedem Fall innerhalb der Schonfrist durchgeführt werden und vollständig sein. Gerade im Kontext von Mietrückständen ist es nicht immer der Fall, dass der Mieter das Geld nicht aufbringen kann oder möchte. Es kann gleichzeitig sein, dass der Mieter aufgrund eines Schadens oder einer Beeinträchtigung die Miete mindern möchte. Entsprechende Minderungssätze sind individuell und werden vom Mieter häufig zu hoch angesetzt. Es lohnt sich die Mietforderungen unter Vorbehalt zu zahlen.

Was bedeutet eine Zahlung unter Vorbehalt während der Schonfrist?

Während der Schonfrist unter Vorbehalt zu zahlen, stellt sicher, dass die fristlose Kündigung abgewendet wird. Gleichzeitig bleibt es möglich, dass zu Unrecht gezahlte Summen später zurückerstattet werden können. Bei einer Zahlung unter Vorbehalt ist es zwar zu erwarten, dass der Vermieter im Rückforderungsfall den Streitfall ebenfalls vor Gericht zieht. Allerdings stehen dem Mieter anschließend mehr Optionen zur Verfügung.

Der Vermieter könnte sich ansonsten auf eine Anerkenntnis infolge der Zahlung berufen. Um dies zu vermeiden, ist es in der Regel sinnvoll, die Zahlung unter Vorbehalt durchzuführen. Dies schließt diesen Schritt des Vermieters von vornherein aus und sorgt für eine einfachere Rückbuchung.

Unterscheidung: Private & gewerbliche Vermietung

Im gewerblichen Bereich gelten andere Regeln. Dort gibt es die zuvor vorgestellte Regelung nicht, dass dem Mieter eine Schonfrist zur Abwendung der fristlosen Kündigung gewährt wird. Stattdessen handelt es sich ausschließlich um einen Schutz der Mieter von Wohnraum, die durch die Regelung daran gehindert werden sollen, auf der Straße zu landen.

Kündigung einer gewerblichen Vermietung

Ein weiterer großer Unterschied im gewerblichen Bereich besteht darin, dass die Kündigung nicht begründet werden muss. Selbst die fristlose Kündigung des Vermieters bedarf nach BGH NJW 1980, 777 keiner Begründung. Diese geht allerdings in den meisten Fällen aus einer vorangehenden Abmahnung hervor.

Zudem ist es notwendig, dass der Kündigende die Kündigung beweisbar macht. Eine persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens sowie eine Quittierung ist an dieser Stelle ratsam. In diesem Zusammenhang ist speziell darauf zu achten, dass der Empfänger tatsächlich empfangsberechtigt ist. Dies ist der Mieter, nicht jedoch ein Mitarbeiter oder angestellter Hausmeister im gemieteten Gebäude.

Fazit zur Schonfrist im Mietrecht

Insgesamt ist die Schonfrist eine Einrichtung, die es für Mieter vereinfacht, versehentliche oder durch vorrübergehende finanzielle Engpässe ausgelöste Räumungsklagen abzuwenden. Dies wird erreicht, indem durch Zahlung aller fälliger Forderungen die fristlose Kündigung unwirksam gemacht wird. Dies hat für Vermieter den Nachteil, dass es schwieriger ist, einen Mieter aus einer Wohnung zu entfernen, speziell, wenn dieser wiederholt in Mietrückstände gerät. Hier gibt es allerdings die Regelung, dass die Schonfrist ausschließlich einmalig alle zwei Jahre greifen kann. Ansonsten bleibt die Kündigung gültig.

Um die Schonfrist grundsätzlich zu umgehen, nutzen viele Vermieter die gleichzeitige fristlose und ordentliche Kündigung. Gesetz dem Fall, dass der Mieter die fristlose Kündigung schonfrist-gerecht abwendet, bleibt die ordentliche Kündigung bestehen und der Mieter muss nach einer entsprechenden Kündigungsfrist die Wohnung verlassen.