Airbnb Wohnung vermieten – so geht’s

Immer mehr Menschen kommen auf die Idee, mit der eigenen Wohnung zusätzlich etwas Geld zu verdienen. So werden beispielsweise insbesondere in den Großstädten des Landes häufiger Hotelzimmer knapp oder andere Übernachtungsmöglichkeiten sind ausgebucht, wenn dort bestimmte Ereignisse stattfinden. Exakt in solchen Situationen ist es unter anderem eine Möglichkeit, die Vermietung der Wohnung über Aibnb vorzunehmen.

Wir erklären im Beitrag, wie Wohnungen über Airbnb vermietet werden und unter welchen Voraussetzungen dies nicht erlaubt ist. Wir gehen ferner darauf ein, was bei der Vermietung zu beachten ist, wie der Vermietungsprozess abläuft und ob die Einnahmen zu versteuern sind.

Wer darf Wohnungen bei Airbnb vermieten?

Bei Airbnb dürfen in der Regel nur die Eigentümer einer Wohnung diese als Unterkunft vermieten. Schließlich ist es ausschließlich dem Eigentümer einer Wohnung erlaubt, die Wohnung dauerhaft unterzuvermieten oder eben speziell als Ferienunterkunft an Touristen und andere Interessenten zeitlich befristet zu vermieten.

Mieter hingegen haben kein Recht dazu, den gemieteten Wohnraum einfach ohne Zustimmung des Vermieters weiter zu vermieten. Demnach dürfen Mieter bei Airbnb keine Unterkunft vermieten. Lediglich die Mieter, die eine Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung und Kurzzeitvermietung haben, dürfen bei Airbnb aktiv werden.

Als Mieter benötigen Sie also stets die Genehmigung des Vermieters, wenn Sie die Wohnung oder ein Zimmer über Airbnb an Gäste vermieten möchten.

Wichtig: Unabhängig von der Frage, wer generell das Recht zur Vermietung einer Wohnung hat (= die Eigentümer), müssen die Eigentümer ebenfalls Zweckentfremdungsverbote der jeweiligen Bundesländer in Deutschland berücksichtigen.

Wann dürfen Eigentümer Wohnungen nicht bei Airbnb vermieten?

Eigentümer einer Wohnung dürfen diese nicht als Unterkunft bei Airbnb vermieten, wenn in dem Bundesland die Kurzzeitvermietung entweder strenger reguliert oder komplett verboten ist. In diesem Zusammenhang spricht man von dem sogenannten Zweckentfremdungsverbot. Sobald dieses für eine Stadt ausgesprochen wurde, ist eine Kurzzeitvermietung über Airbnb in der Regel nicht zulässig.

Bundesländer und Städte mit Zweckentfremdungsverbot

Unserer folgenden Tabelle können Sie an einigen Beispielen entnehmen, in welchen Bundesländern bzw. Städten es derartige Zweckentfremdungssatzungen momentan gibt.

Sie erkennen an den Beispielen, dass vor allem die großen Städte des jeweiligen Bundeslandes betroffen sind, wie zum Beispiel München, Regensburg und Nürnberg in Bayern.

Beachten Sie bitte im Zusammenhang mit dem Zweckentfremdungsverbot, dass die Satzungen der Bundesländer und Städte teilweise sehr unterschiedlich sein können. In der überwiegenden Mehrheit wird die Vermietung an Gäste für einen begrenzten Zeitraum innerhalb eines Jahres erlaubt, beispielsweise für maximal 100 Tage im Jahr.

Wann dürfen Mieter ihre Mietwohnung bei Airbnb anbieten?

Mieter dürfen die eigene Mietwohnung oder einzelne Zimmer davon bei Airbnb anbieten, wenn die folgenden zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

• Der Vermieter hat seine Erlaubnis für die Untervermietung erteilt (und zwar vorher).
• Die Untervermietung muss auch von der Stadt gestattet sein und nicht unter ein Zweckentfremdungsverbot fallen.

Welche Folgen drohen bei Airbnb-Vermietung ohne Genehmigung des Eigentümers?

Sollten Sie Mieter sein und ohne Wissen und die Genehmigung Ihres Vermieters die Wohnung oder einzelne Zimmer über AirBnB zur Verfügung stellen, gehen Sie damit ein hohes Risiko ein.

Eine mögliche Folge kann die fristlose Kündigung Ihres Mietvertrages sein, denn eine nicht genehmigte Untervermietung stellt regelmäßig einen Grund für eine solche außerordentliche Kündigung seitens des Vermieters dar. Allerdings muss der Vermieter in der Regel vorher eine Abmahnung ausgesprochen haben, bevor er bei einem erneuten Verstoß die fristlose Kündigung aussprechen darf.

Erfolgreich bei Airbnb registrieren: Was beachten?

Wenn Sie Ihre Wohnung über Airbnb als Gastgeber an Touristen oder andere Gäste vermieten und entsprechende Einnahmen durch die Wohnung generieren möchten, sind nur wenige Punkte bei der Registrierung zu beachten.

1. Account anlegen: Besuchen Sie die Airbnb-Website oder laden Sie die App herunter. Klicken Sie auf „Registrieren“ und geben Sie Ihre persönlichen Informationen ein, einschließlich Name, E-Mail-Adresse und Telefonnummer. Wählen Sie ein sicheres Passwort und bestätigen Sie Ihre E-Mail-Adresse durch den erhaltenen Bestätigungslink.
2. Verifizierung: Bevor eine Anzeige freigeschaltet werden kann, müssen Sie Ihren eingerichteten Account bei Airbnb verifizieren. Das geschieht durch Vorlage eines Identitätsnachweises, in der Regel Ihres Personalausweises.
3. Profil ausfüllen: Füllen Sie Ihr Profil vollständig aus. Geben Sie eine kurze, aber prägnante Beschreibung über sich selbst an, erwähnen Sie Ihre Gastgeberphilosophie und fügen Sie gegebenenfalls ein freundliches Profilbild von Ihnen ein. Ein vollständiges Profil schafft Vertrauen bei potenziellen Gästen.

Wie lange darf ich meine Wohnung über Airbnb vermieten?

Grundsätzlich gibt es keine zeitliche Befristung, für welchen Zeitraum Sie Ihre Wohnung über Airbnb vermieten dürfen. Allerdings sind auch in dem Fall die Regelungen der einzelnen Städte zu beachten, was die maximale Kurzzeitvermietung angeht.

Es gibt zum Beispiel einige Städte in Deutschland, in denen bis zu zehn Wochen Kurzzeitvermietung im Jahr ohne Genehmigung möglich sind. In anderen Städten hingegen beträgt dieser Zeitraum maximal acht Wochen.

Sie sollten sich daher in Ihrer Stadt erkundigen, welche Vorschriften es im Hinblick auf die maximale Dauer der Vermietung über Airbnb gibt.

Wie läuft der Vermietungsprozess bei Airbnb ab?

Nach der erfolgreichen Registrierung können Sie bei Airbnb als Vermieter auftreten und die eigene Wohnung als Unterkunft anbieten. Folgende Schritte müssen Sie dabei gehen:

1. Einstellung eines Inserats

Das Inserat ist Ihre erste Aktivität nach der Registrierung, um die anschließende Vermietung einzuleiten. Dabei sind folgende Schritte erforderlich:

1. Beschreibung der Unterkunft: Detaillierte Angaben zur Art der Unterkunft, Anzahl der Zimmer, Betten, Bäder sowie besonderen Ausstattungen wie WLAN, Küche oder Parkmöglichkeiten.
2. Fotos hochladen: Hochwertige Fotos der Unterkunft, die verschiedene Räume und besondere Merkmale zeigen, sind entscheidend für die Attraktivität des Angebots.
3. Preisgestaltung: Festlegung eines Preises pro Nacht sowie eventueller Zusatzkosten für Reinigung, zusätzliche Gäste oder andere Dienstleistungen.
4. Hausregeln und Bedingungen: Festlegung von Regeln für die Gäste, wie beispielsweise Rauch- oder Haustierverbot, sowie Bedingungen für Stornierungen.

2. Buchungsprozess

Gäste können die Angebote auf Airbnb durchsuchen und nach verschiedenen Kriterien filtern. Wenn sie eine Unterkunft gefunden haben, können sie eine Buchungsanfrage senden oder sofort buchen, falls der Host die Sofortbuchung aktiviert hat.

Bei einer Buchungsanfrage hat der Host 24 Stunden Zeit, um diese zu akzeptieren oder abzulehnen. Bei einer Annahme der Anfrage erfolgt die Buchung verbindlich.

3. Kommunikation und Vorbereitung

Nach der Buchung erfolgt die Kommunikation zwischen Host und Gast über das Airbnb-Messaging-System. Hier können Details zur Anreise, Schlüsselübergabe und andere wichtige Informationen ausgetauscht werden. Hosts sollten sicherstellen, dass die Unterkunft vor der Ankunft der Gäste sauber und gut vorbereitet ist.

4. Check-in und Aufenthalt

Der Check-in-Prozess kann je nach Vereinbarung persönlich oder kontaktlos erfolgen. Viele Hosts nutzen Schlüsseltresore oder digitale Schlösser, um den Gästen den Zugang zur Unterkunft zu ermöglichen. Während des Aufenthalts sollten Hosts für eventuelle Fragen oder Probleme der Gäste erreichbar sein.

5. Check-out und Bewertung

Am Ende des Aufenthalts erfolgt der Check-out gemäß den zuvor vereinbarten Bedingungen. Airbnb bietet ein Bewertungssystem, bei dem sowohl Hosts als auch Gäste nach dem Aufenthalt eine Bewertung abgeben können. Diese Bewertungen sind wichtig, um Vertrauen in der Community zu schaffen und zukünftige Buchungen zu erleichtern.

6. Zahlung und Gebühren

Airbnb übernimmt die Abwicklung der Zahlungen. Die Gäste zahlen den vollen Betrag zum Zeitpunkt der Buchung an Airbnb. Der Host erhält die Zahlung abzüglich der Airbnb-Servicegebühren 24 Stunden nach dem geplanten Check-in des Gastes.

Wie erfolgt die Versteuerung bei der Vermietung über Airbnb?

Wenn Sie als Eigentümer und Gastgeber die Vermietung von Wohnungen über Airbnb durchführen, erzielen Sie damit Einnahmen. Diese sind grundsätzlich zu versteuern, in der Regel als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dazu nutzen Sie im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung die „Anlage V“, die Sie der Steuererklärung beifügen. Zu versteuern ist ausschließlich der Gewinn, den Sie durch die Vermietung erzielen, nicht die reinen Einnahmen. Das bedeutet, dass Sie entsprechende Ausgaben gegenrechnen dürfen, wie zum Beispiel Handwerkerleistungen innerhalb der Wohnung.

Darüber hinaus gibt es eine Freigrenze, die bei einer vorübergehenden Vermietung über Airbnb, greift. Innerhalb eines Kalenderjahres dürfen Sie bis zu 520 Euro Miete erzielen, ohne dass die Angabe in der Steuererklärung vorgeschrieben ist. Allerdings werden die meisten bei Airbnb aktiven Vermieter innerhalb eines Jahres mehr als diese gut 500 Euro durch die Vermietung generieren, sodass diese Freigrenze in der überwiegenden Mehrheit überschritten wird.

Welche Versicherungen benötige ich als Airbnb-Vermieter?

Im Zusammenhang mit der Vermietung einer Wohnung gibt es mehrere Risiken, wie zum Beispiel vom Mieter verursachte Sachschäden, einen Brand oder anderweitige Gefahren, die abgesichert werden sollten. Sinnvoll sind daher im Zusammenhang mit der Vermietung der Wohnung über Airbnb folgende Versicherungen:

• Haftpflichtversicherung (mit Einschluss Immobilien / Wohnungen)
• Hausratversicherung
• Wohngebäudeversicherung
• Optional: Rechtsschutzversicherung

Sowohl eine Wohngebäude- als auch eine Hausratversicherung sollten Sie als Eigentümer einer Wohnung unabhängig von der Vermietung über Airbnb haben.

Sind Sie Hauptmieter, so reicht eine Hausratversicherung, denn die Wohngebäude-Versicherung wäre in dem Fall Sache des Eigentümers.

Positiv ist, dass in den Leistungen von Airbnb bereits eine Haftpflichtversicherung von bis zu eine Millionen Euro enthalten ist. Diese Versicherung müssen sich somit nicht abschließen, wobei natürlich grundsätzlich eine private Haftpflichtversicherung jedem Bürger zu empfehlen ist.

Welche Gebühren berechnet Airbnb?

Das Erstellen eines Profils auf Airbnb ist zunächst einmal kostenfrei, was ebenfalls für das Vermarkten der Unterkünfte gilt. Gebühren fallen ab dem Zeitpunkt an, ab dem die Vermietung der Wohnung stattfindet.

In der Regel zahlen Gastgeber heute abhängig vom Status eine Grundgebühr von drei Prozent, während den Gästen in den meistens Fällen rund 14 Prozent Gebühren in Rechnung gestellt werden.

Diesbezüglich gab es jedoch bereits öfter Änderungen, sodass Sie sich am besten stets aktuell über die Höhe der Gebühren informieren.

Welche Vorteile hat die Vermietung über Airbnb?

Sowohl für Gäste (Mieter) als auch Gastgeber (Vermieter) hat die Vermietung von Wohnungen über Airbnb einige Vorteile. Der Gast zum Beispiel profitiert davon, dass er eine oft – im Vergleich zu einem Hotelzimmer – günstige Übernachtungsmöglichkeit findet, um zum Beispiel an einem Event in der Stadt teilnehmen zu können.

Die wesentlichen Vorzüge für den Vermieter sind:

• Meistens (deutlich) höhere Miete (im Vergleich zu einer gewöhnlichen Dauervermietung)
• Keine langfristige Bindung der Immobilie und freie Entscheidung über den Zeitraum, innerhalb dessen sie Gäste beherbergen möchten
• Kennenlernen von Menschen aus aller Welt

In Berlin zum Beispiel können Sie Wohnungen über Airbnb für durchschnittlich zwischen 70 und 100 Euro pro Nacht vermieten. Das ist in der Regel ein deutlicher Mehrertrag, als wenn Sie die Wohnung dauerhaft an einen Mieter vergeben, der selten zwischen 2.000 und 3.000 Euro im Monat an Miete zahlen wird.

Welche Nachteile hat die Vermietung über Airbnb?

Gegenüber den Vorteilen sollten Sie als eventuell zukünftiger AirBnB Vermieter folgende Nachteile kennen:

• Höherer Aufwand als bei langfristiger Vermietung
• Strenge Reglementierung in zahlreichen Städten
• Bei größeren Umsätzen wird eventuell eine Gewerbe- und Umsatzsteuer fällig

Wie viel darf man mit Airbnb verdienen?

Es gibt keine gesetzliche Grenze, wie viel Sie durch die Vermietung bei Airbnb verdienen dürfen. Da der Zeitraum für die Untervermietung einer Wohnung in manchen Städten jedoch nach oben begrenzt ist, ist auch der maximale Verdienst bei Airbnb in manchen Städten limitiert.

Durch die Obergrenzen in Städten, für welchen Zeitraum Sie für eine Wohnung untervermieten dürfen. Dadurch limitiert sich automatisch der maximale Verdienst bei Airbnb.

Darüber hinaus sollten Sie beachten, dass Sie ab Einnahmen von im Vorjahr mehr als 22.000 Euro und im aktuellen Jahr mehr als 50.000 Euro der Umsatzsteuer unterliegen. Hinzu kommt eventuell eine Gewerbesteuerpflicht, falls Sie das Finanzamt als gewerblichen Vermieter einstufen sollte.

Lohnt sich die Vermietung über Airbnb?

Es gibt zahlreiche Vermieter, für die sich die Vermietung von Wohnungen über Airbnb finanziell lohnt. Das gilt insbesondere für Städte, die entweder in einer beliebten Urlaubsregion liegen oder bei denen sich es sich um Metropolen handelt, in denen nahezu fortlaufend interessante Events und Veranstaltungen stattfinden. Da Hotelzimmer in diesen Städten oft schnell ausgebucht sind, ist die Vermietung über Airbnb eine Möglichkeit, ein attraktives Zusatzeinkommen zu generieren.

Zu den negativen Aspekten gehört allerdings, dass gerade in den größeren Städten, wie zum Beispiel Berlin, der Vermietung in zeitlicher Hinsicht Grenzen gesetzt sind. Wenn Sie Ihre Wohnung zum Beispiel pro Jahr maximal 100 Tage vermieten dürfen und vielleicht größere Aufwendungen haben, kann es passieren, dass nicht mehr viel von den Einnahmen übrig bleibt. Deshalb ist es wichtig, dass Sie eine möglichst realistische Kalkulation vornehmen, ob sich die Vermietung über Airbnb lohnt oder nicht.